賃料差押・競売への消費税




銀行の取立による不動産売却への税金…差押・競売・裏金・保証



バードレポート2001年12月10日 第379号

賃料差押と消費税


貸ビルの家賃が銀行に差し押さえられました。入金がないなら課税はないのでしょうか。

課税です。家賃を受け取ってから銀行に返済したと考えます。だから入金がなくとも法人税所得税や消費税の課税対象です。もし赤字や繰越欠損金がたくさんあるなら法人税や所得税はゼロにもなるでしょうが、消費税の納税義務は残ります。

競売と消費税


土地建物が競売されてしまいました。これも入金がないので課税はないのでしょうか。

賃料差押と同じです。売却しその全額を銀行に返済したのと同じです。だから課税対象です。

競落人から消費税分を預かることなどありませんが、競落価格を消費税込(いわゆる内税)の金額と考えます。土地には消費税は課税されませんが、建物部分に対する消費税については心配をしなくてはいけません。

裏金への課税


銀行返済のために土地建物を売却するにあたり、銀行に内緒で買主から別に1000万円を受け取りました。これは課税ですか。

売買契約書が2枚あったり、裏金のキックバック等々、実際にはいろいろあると聞きます。

銀行には内緒のこの1000万円は税務においては売買代金の一部となるのは当然です。いくら銀行が知らないからといっても、売買代金の一部として申告しなくてはいけません。

ただし税金以前の問題としてこれは刑事犯として「ブタ箱送り」にもなる行為です。やってはいけないことですよ。

差押競売回避での納税義務


銀行からの差押を免れるために別の会社にただ同然で土地建物を売却してしまいました。売主会社は売却後に破産状態です。

これもまず心配すべきは強制執行妨害による「ブタ箱送り」で、やってはいけないことです。

税金での心配は売却会社の納税ができるかです。払うべき税金が払えなくなると「第二次納税義務」の問題が生じます。

税務署は売主会社から税金を回収できなくなるでしょう。するとこの場合では、売主に対する税金を、買主会社から取り立てることになります。これは「第二次納税義務」として法律に定まっているものです。税務署は時として銀行より厳しい取り立てが可能になっているのです。

もっとも買主会社から取り立てできる金額はただ同然の安い金額で買えたことにより得た利益額が限度となっていますが。

なおこれが売却でなく債務者による差押から緊急避難するための単なる形式的名義変更ならば税務署に説明することで課税関係なしで済むこともあります。

借金返済売却への譲渡税


自分の銀行借入金を返済するために土地を売りました。売却代金を全て借入金返済に充てたので手元には1円も残りません。

たとえ何も残らなくても譲渡益が生じるのならば譲渡税の課税対象になります。自分の借金を返すための土地を売却して非課税となる特例はありません。

ただし資力喪失の状況下でその土地が競売となったり競売等が確実となり任意売却となった場合に限っては非課税ともなります。もし他に相応の財産があれば資力喪失状況ではないでしょうから譲渡税は課税されます。

課税となるのであれば、銀行にお願いしてこの譲渡税相当額を手元に残しておいてもらう交渉を考えなくてはいけません。

保証債務履行売却への譲渡税


私の経営する会社が倒産しました。私は会社の保証人なので土地建物を売却して会社に代わって返済しました。

自分の借金を返すためならば譲渡税は課税されます。しかし保証人の立場で他者の借金を返済するための売却ならその返済額分については譲渡税がかからないという特例があります。

他者(この場合は「私の経営する会社」)からの回収が困難な状況である場合に限ります。扱いが厳しい特例なので条件等を十分注意してください。


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