アパート経営競争




貸家ブームが到来…賃貸住宅経営のサービス競争時代へ



バードレポート2002年1月7日 第382号

貸家ブームの到来


住宅着工全体が減少する中で貸家着工が急増しています。01年7-11月は対前年比で1割増です。特に東京では激増(7月・8月・11月には前年比5割増)です。

法人等によるものが急増し、特に投資家向けのハイレベルな賃貸住宅着工が増えているようです。賃貸マンションを一棟丸ごとファンドに売却する企画も目立ちます。
三井不動産さんまでが投資家向けの一棟売り賃貸住宅の企画をはじめています。

米国の景気悪化で外国人向け超高級賃貸住宅は心配なものの、月30万円程度までの準高級賃貸住宅なら需要もあり安定的な利回りを確保できるようです。

現在の上場不動産投資信託は住宅を組み込んでいませんが、いずれ賃貸住宅専門の不動産投資信託も登場しそうです。

たとえ分譲マンションが売れなくなっても確実に残るのは投資家向けマーケットです。特に不動産投資信託という器を用意さえすればいくらでも物件を放り込めます。つまり安心して事業化ができることになりました。

住宅ローンと終身雇用


需要サイドの事情も変わってきています。これまでの最長35年の住宅ローンは終身雇用・年功賃金と右肩上がり経済が前提となっていました。将来の確実な収入増と値上がりが約束されていたからこそ本来無謀ともいえる超長期のローンを組む気になったのです。約束されたはずの終身雇用も年功賃金も口約束だけでした。今では夢物語です。

雇用は流動化しました。転職が激しくなり勤続年数が短い若年サラリーマンが急増しました。彼らは住宅ローンを借りられませんし、激変の時代に長期ローンを負うことの様々な恐ろしさを彼らが実感するのも当然です。

これまでは住宅政策としてではなく、景気対策としての持家政策がとられました。悪名高き金融公庫「ゆとり償還」住宅ローン。いったいどれほどのまじめなサラリーマンたちを破綻させ自殺に追いやったでしょうか。旧建設省は国民の命と引き換えにデベロッパーやゼネコンを守り住宅着工を増やしました。

いよいよ金融公庫も廃止されます。それに先立ち融資基準も厳しくなります。簡単に満額貸すなんて間違いに決まっています。貸さないことが「優しい厳しさ」であることも事実です。

今や家賃は住宅ローンより高いのが当たり前になりました。

こんな時代での賃貸住宅の魅力の一つに、リスクを負わないことがあります。いやになったら移ればいい、苦しくなったら移ればいい、という魅力です。

だから住宅ローンより家賃は高いのです。ハイレベルな賃貸住宅が供給されていないことだけが問題なのです。

賃貸住宅供給への流れ


賃貸住宅にとってはプラス要因が増えています。今年は居住系の賃貸住宅ビジネスが注目されていくでしょう。

良質な賃貸住宅が供給されます。都心部から始まり、既存賃貸住宅も郊外の賃貸住宅もそれらとの競争から逃れられません。

これまでは大企業による賃貸住宅供給はわずかでした。大企業による賃貸住宅供給が進めば満足な顧客サービスも期待されます。米国では賃貸住宅を数十万戸経営する民間会社(REIT)があります。賃貸住宅経営そのものを事業目的とし、コストを絞り良質なサービスを提供し、消費者サイドから見ればその会社の統一ブランドなら安心して借りられる、となっていきます。

近々そんな事業者の物件と普通の大家さんの物件とが競合することになります。大家さんの都合第一でつくられた物件、たとえば賃貸住宅経営が目的ではなく相続税対策が目的のおざなり管理の物件はこれからの競争時代に生き残れるのでしょうか。


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