金利・インフレ・土地価格




金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?



バードレポート2002年1月14日 第383号

日銀が量的緩和を行い、実質無利子のお金で金融市場がダブダフになっています。日本の金利はまだ上がりません。

一方で円安になり、安売りハンバーガーも終焉を迎えそうですし、輸入品の値上がりは必至となるでしょう。

金利上昇と不動産価格


もし金利が上がると不動産価格はどうなるでしょうか。不動産価格を家賃収益からの収益還元により測るようになってからの本格的金利上昇を私たちは経験していません。収益還元の考え方ではどうなるのでしょうか。

現状の預金金利を1%として不動産に期待される手取り利回りを5%と想定しましょう。その差4%。それがリスクプレミアムです。無リスク資産の預金に比べて不動産という有リスク資産に求められる利回りは4%が上乗せされるということです。

金利が上昇したとしましょう。預金金利が1%から5%上昇して6%になり、不動産のリスクプレミアムが4%のままならば、不動産に期待される利回りは5%から10%に上昇します。

手取り家賃収益500万円の物件を考えましょう。現在の手取りの還元利回りが5%ならば現在の物件価格は1億円です(物件価格1億円×利回り5%=家賃収益500万円)。金利上昇により不動産に期待される利回りが10%にまで上昇しました。家賃が変わらないままで利回りだけ上昇すれば物件価格は5000万円(物件価格5000万円×利回り10%=家賃収益500万円)にまで下落してしまうことになります。つまり不動産価格は下落します。

しかし金利上昇とともに賃料がアップして家賃収益を1000万円にまで引き上げられたなら物件価格は1億円(物件価格1億円×利回り10%=家賃収益1000万円)を保てます。期待される利回りが2倍になり同時に家賃収益が2倍になれば不動産価格は値上がりも値下がりもしません。

もし家賃収益が1500万円まで値上げになれば物件価格は1億5000万円に値上がりし、700万円にしか値上げされなければ物件価格は7000万円止まりです。

収益還元でみれば、家賃収益を期待利回り上昇以上に値上げできなければ物件価格は相対的に値下がりすることになります。

インフレになるとどうなる


私たちはデフレ社会に慣れ過ぎてしまい、インフレを忘れてしまいました。そして私たちはインフレになると不動産価格も上昇すると漠然と考えています。

そろそろインフレ到来も頭の片隅におきましょうか。そして次のインフレもかつてのように「不動産ならなんでも値上がりする」となるのでしょうか?


収益還元で不動産価格を考えればインフレ率以上の家賃値上げができなくては物件価格は実質値下がりすることになります。

家賃を値上げできるか


さて東京では2003年へ向けてオフィスビルの大量供給がなされます。需給逼迫下ならそれ相応の家賃値上げも期待できるでしょう。しかし空室だらけの状況で、もしインフレを迎えたなら、家賃を値上げできる優良ビルはともかく、すでに空室の既存ビルは家賃をどこまで値上げできるのでしょうか。

インフレ率以上の家賃値上げができなければ相対的に値下がりするのが収益還元での理屈です。インフレに備えて物件を準備するなら優良物件だけです。

マイホーム価格はどうなる


現在のマンション等のマイホーム市場での価格については主な購入者であるサラリーマンの「購入可能金額」が物件価格となっているようです。

「購入可能金額」は給料と金利とで決まります。サラリーマンのお給料が金利上昇によるローン負担増大以上に増加すれば、サラリーマンのマイホーム購入能力はよりアップすることになり、よって「購入可能金額」も上昇し物件価格も上昇するはずです。もちろん理屈の上では、ですが…。さて逆になると?

また金利とインフレは別のもの。どう動くのでしょうか?



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