ついに資産インフレの時代…幸せだったゼロ金利デフレ時代

2005年11月14日　第568号

好立地のビルは2-3年で倍に値上がりしました。東京銀座の土地はついに坪１億円。一部で中古マンション値上がりも始まったようです。株価も急騰し、資産インフレ真っ只中です。ゼロ金利で資金ダブつきの市場に海外投資資金が火をつけました。

資産インフレだけでなく物価インフレや金利高騰も遠くなさそうです。谷深く大きかったので山高く大きいかもしれません。

時代経済が変わったのですから、ビジネスモデルや資産ポートフォリオも見直しが必要です。

例えば「不動産コンサルティング」。借地底地解消・定期借地借家・証券化・競売再生と、資産デフレ時代は様々な仕組みが生み出され、コンサルティングビジネスが成立しました。不動産売買転売ではなくコンサルティングそのものに価値があり価値を創造した時代です。

右肩上がりになりました。買えれば簡単に儲かります。わざわざ「ややこしいコンサル」より「何かいい物件はない？」。

これからは売買転売へ顧客を誘導する手法としてのコンサルティングが必要です。極論すればコンサルティングはビジネスから手法に成り下がります。

金利上昇と不動産価格

さて次の金利上昇期は、不動産価格が収益還元価格で決まるようになってから私たちが初めて体験する金利上昇です。

収益還元価格であれば、金利上昇により還元利回りが上昇し物件価格は値下がりが道理です。

不動産還元利回りは国債利回りプラスアルファで決まります。金利上昇しても、当面はこのプラスアルファ部分の圧縮で金利上昇分を打ち消すのでしょうが、それにも限界もあります。

「不動産評価が収益還元になったからバブルは起こらない」という論調があります。その通りなら、金利が急騰すれば不動産価格は大暴落するはずです。

ただ、今は資産インフレです。金利急騰がないままなら、選んで買えば当面値上がりしそうです。土地神話復活を信じるも自由です。しかし先のことは分りません。金利動向にはご注意を。

上場企業はインフレと景気回復で業績を伸ばせばその株価が上がります。そして景気回復で家賃も上がりはじめています。

還元利回りが倍になっても家賃が倍になれば価格は値下がりしません。ただ利回り上昇に耐えられるほどに家賃が上がるのかは分かりませんが…。

幸せだったデフレ時代の終り

ゼロ金利デフレ時代は幸せな時代でした。金利ゼロで企業は安泰。企業も人もデフレでそれなりに苦しいのですが、破綻さえしなければ大差はつきません。

また日本がかつて経験したインフレは護送船団行政で終身雇用と年功賃金の平等時代でした。

皆が同じ給料上昇率と同じインフレ率のもと、皆が同じに喜びまた苦しみました。

次のインフレは違います。終身雇用も年功賃金も崩壊済みです。規制緩和後の自由で新しい環境でのインフレ好景気はビジネスの成果に大差を生みます。

だから価値を生み出す能力がある社員を引き止め引き抜かなくてはなりません。その人の給料はどこまでも上がるでしょう。ただ給料が上がるのはその人だけです。その他の多数の人は…。

自分自身のバリューアップ

個人の資産ポートフォリオで最も重視すべきは不動産でも株でもありません。自分自身です。

生活費だけの負担で毎月の給料という安定的なキャシュフローを生む超優良資産です。

能力主義は言い換えれば収益還元です。価値を生み価値を増やせれば給料はアップします。

都心優良ビルの値上りは止まりませんが、地方郊外の値下がりも止まりません。二極化です。

二極化が人の所得にも起こっているのはご存知の通りです。

地方ビルは都心ビルに変身できません。しかし自分自身はバリューアップで変身できます。

株式投資や不動産投資もいいですが、自分を見つめ、自己研鑽でバリューアップです。

不動産価格はどこに落ち着つくか…リスクプレミアムの低下 2005年1月3日　第527号

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