土地を分割相続か共有相続するかで相続税が大きく変わる

2006年2月20日　第581号

相続税は相続人ごとに相続税を計算します。つまり各相続人がどの財産を取得したのか確定し、その取得財産をもとに各相続人ごとに税額計算されます。

100万円と50万円のふたつの路線価に接する更地1000㎡があります。この土地の評価額は10億円(1000㎡×100万円)です。(奥行補正・側方加算・広大地・貸家建付等は無視しています。)

共有と分割の違い

遺産分割協議によりこの土地を兄1/2・弟1/2の共有で相続しました。相続プラン①です。この場合には10億円の土地を持分各1/2に応じて按分しますので兄弟それぞれ5億円で、合計10億円が課税対象です。

ではプラン②のように真ん中で分筆して二つに分けるとどうでしょうか。この場合にはそれぞれの土地が別個に利用される土地(利用単位)と考えます。そのために別個に評価されます。兄の土地は5億円(＝100万円×500㎡)ですが、弟の土地は2.5億円(＝50万円×500㎡)です。

兄弟は他人の始まりです。弟にとって兄は他人ですから、弟の土地の評価に際しては、兄の土地に接する100万円の路線価は無関係です。その結果として二人合わせての評価額は7.5億円になります。7.5億円に対してのみ課税され、プラン①よりも2.5億円も少なくなります。

つまり相続開始後での遺産分割のやり方次第によって、相続税に差がつくのです。

更地ならプラン②のようにすれば別個の利用単位の土地として別々に評価されます。

更地と建物敷地の違い

しかし更地でなく、例えば、全体が一棟の建物の敷地なら結果は違います。

一棟の建物の敷地は二人で分けても、ひとつの利用単位のままです。つまりプラン③は全体を一利用単位とみるのです。だから二人で分割したとしても全体が10億円となりプラン①と同じ評価になってしまいます。一つの貸宅地を分割した場合も同様です。

更地なら、プラン①を②にすることで税額に差がでます。

さて、仲の悪い兄弟であれば、二つに分割されたと土地は永遠に別々になるでしよう。

仲の良い兄弟なら将来の展開があります。何年か後に分割した土地を一緒に売却することもあります。路線価100万円に接する一団の土地として全体が高く評価されるはず。また二つの敷地にまたがり、新たな建物をプラン③のように建築することも可能でしょう。過去の相続税は変わりません。

広大地や不合理分割に注意

なお広大地として評価減が使える土地では注意が必要です。

プラン①なら全体が広大地として評価減できるにもかかわらず、プラン②で別個に評価することになり広大地評価減の適用ができなくなることもあります。

なお評価下げを狙っての不合理な分割は否認されます。

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