親の資金でマイホーム取得するには、贈与か借用か共有か

2001年6月11日　第355号

親の資金でマイホームを買うにはどうしましょうか…。

親から贈与を受ける。

贈与税の基礎控除は110万円です。それを超えると重い贈与税です。500万円贈与なら贈与税53万円、1000万円なら231万円、4000万円なら1720万円。

相続時精算課税制度の住宅取得資金の特例を使いましょう。

3500万円まで贈与税非課税、超えた分は贈与税率20％です。3500万円贈与なら贈与税ゼロ。4000万円なら贈与税100万円。

なおこの贈与は税務上では遺産の前払いです。4000万円贈与で贈与税100万円なら、将来親の相続時にこの4000万円に相続税がかかります。一方で相続税額からこの贈与税100万円を引きます。4000万円は将来の相続税で課税され精算されるのです。

もっとも自宅と数千万円程度の預貯金なら相続税は通常はかかりません。相続税がかかる人はわずか。相続税の心配がないなら気にしなければいいのです。

この制度は父親からの贈与と母親からの贈与と別々に適用できます。父親からの3500万円と母親からの3500万円、計7000万円までの非課税贈与が可能です。

この制度を使うとその親からの贈与については毎110万円の贈与税基礎控除枠が使えません。

3500万円贈与を受けた翌年に100万円の贈与を受けます。通常なら110万円基礎控除で贈与税ナシ。しかしこの制度を一旦つかうと、ずっとこの制度としての課税になります。3500万円枠を使い切っていれば20％の税率で贈与税がかかります。100万円なら20万円、たとえ10万円贈与でも2万円の贈与税です。

この制度は住宅取得資金に限られたものではありません。

この制度本来は非課税枠2500万円であり1月1日現在で65歳以上の親から20歳以上の子への贈与が対象です。ただし住宅取得資金の特例ならば枠は3500万円となり、親の年齢は問いません。

なお対象建物については床面積50㎡以上で、中古なら築年数がマンション25年以内、木造20年以内、これを超えていれば耐震基準適合証明等が必要、といった要件があります。なお床面積は登記簿面積のことでマンション等の区分所有建物での壁芯による専有面積とは違います。

親から借用する。

銀行から住宅ローンを借りるのではなく、親からローンを借ります。借用証を用意し返済計画を立てます。「ある時払いの催促なし」はいけません。

返済を継続すれば「ローンでなく贈与だ」などとは税務署に言われません。金利は安めでいいですから常識的なところで。

無利息や低利息の利益は贈与税対象ですが、少額なら課税しない取扱いです。また、贈与税基礎控除年110万円があるので3000万円への金利3％をゼロにしてもこの基礎控除額以内です。

親と共有にする

2000万円のマイホーム。子が1000万円用意し、親が1000万円。

マイホームの登記持分について子を50％とし、親を50％にすれば、何の問題も生じません。

将来の親の相続時に親持分をその子が相続します。

他に兄弟がいるなら、念のために、マイホームの親持分についての遺言を、そのときに作成することをお勧めします。

なお放蕩息子なら共有ということで、親は「オレの目の黒いうちは売らせない」と言えます。

共有なら、共有者が納得しない限り売却困難ですから。

あとは税務署からのお尋ね

贈与・借用・共有の組み合わせは自由にできます。

1000万円贈与・1000万円借用・1000万円分は共有、というのもＯＫです。

しばらくすると税務署から「購入資金のお尋ね」が送られます。それに回答して税務署か納得すればそれで一件落着。

「つじつまが合わない」となれば税務署に呼び出されます。

その場合も、過誤や軽率に行われたものなら贈与税申告期限の3月15日までに登記を正しく直して贈与税はお目こぼしです。

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