ファンド連結化で膨張する不動産会社の連結財務諸表

2007年5月14日　第640号

突然に膨張する財務諸表

会計基準の変更により決算書の総資産や売上が急膨張する公開不動産会社が増えます。

ダヴィンチ・アドバイザーズは2006年12月期において爆発的な膨張をしました。

総資産は旧来の会計基準なら568億円だったところが8783億円へと15倍に、長期借入金は143億円から6150億円へと43倍、そして売上は204億円から1360億円へと急増です。当期純利益は91億円のままで変わりません。

ライブドアが投資事業組合を多用し連結はずしを図ったことから、企業会計基準委員会が2006年9月に投資事業組合については議決権が半数以下であっても、一任勘定等その業務執行の権限を持しているのならその組合の支配権を有しているとして連結対象だと定めました。

資産100億円で借入金60億円のファンドに負担割合20％を出資等しているものの、少数議決権なので支配権無しとされれば、100億円と60億円に対し負担割合相当の持分だけが連結貸借対照表に計上されました。

しかし変更により、議決権ナシでも支配権ありならば資産100億円と借入金60億円の100％が連結対象です。そして支配権ありなら投資額がゼロでも連結対象となり、総資産も借入金も、そして売上も膨れ上がります。

それでも当期純利益は増えません。最終的な利益に反映するのは実際に投資している20％対応部分だけです。他の部分は他人の利益ですから控除します。その結果として総資産や売上は膨れ上がっても当期純利益は何も変わらないのです。

経営指標も急変です。自己資本が変わらないまま見掛け資産が膨張し自己資本比率は36.8％から2.4％へ急落しました。

投資事業組合とＳＰＣ

会計基準の変更は投資事業組合についてのものです。

しかし匿名組合やＳＰＣ(特別目的会社)も似たようなもの。

ダヴィンチが連結対象にしたものには、29の匿名組合、2つの資産流動化法特定目的会社と2つのＳＰＣと思われる有限会社が含まれます。どのように投資事業組合契約に関わったのか分かりませんが、単に似たようなものとの判断かもしれません。

かつてＳＰＣは貸借対照表(バランスシート)から資産をはずすため、つまりオフバランス化のために使われました。本社ビル等をＳＰＣに譲渡しました。

会社本体は売却益を計上しそれを原資にリストラを推し進め、スリムな貸借対照表で外見上では利益率の高い優良会社と見てもらうことができました。

規制が緩い頃はＳＰＣへの出資を残すことにより実質的に支配権を留保したままのオフバランスもあったようです。

そのＳＰＣや匿名組合が不動産ファンドの仕組みとして利用されるようになり流れが変わります。自らはわずかな出資だけで、外部からの出資と借入金とをＳＰＣを使って受け入れます。

あいまいだった会計基準は徐々に明確化厳格化されました。

そして投資事業組合は議決権に関わり無く支配基準で連結対象にもなりました。

ファンドは連結対象に

ちなみにＳＰＣそのものについては2007年3月29日の企業会計基準委員会指針で、連結外のＳＰＣがあれば「更にもっと細かく注記しろ」となりました。

これらの変更は昨年秋からの急なものでしたので監査法人も対応がまちまちと言われます。

監査法人と会社とで、ＳＰＣや匿名組合についても「どこまで連結にするか」について厳しいやり取りをしているでしょう。

連結対象外が多過ぎて実態が見えないから「おかしい」という意見と、その不動産からしか返済を求めないノンリコースローン融資分まで連結対象にするのは「おかしい」という意見が対立していました。

しかし前者の流れになり、それがダビィンチの決算になったようです。ファンドのほとんどが連結対象となるでしょう。

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