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3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ
金利が上昇すると不動産価格はどうなりますか？
All About Japan『メルマガ大賞』ノミネート。「清き一票を!!」
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●金利と不動産の関係は
金利と不動産価格の関係を考えてみましょう。インフレになると
不動産価格が上昇すると漠然と考えています。またインフレと金利
上昇は別のものなのですが、やはりインフレになると金利が上昇す
ると漠然と考えています。
日本の人口増大と経済成長を背景とした土地神話時代は終わりま
した。次に訪れる(かもしれない)金利上昇は土地神話崩壊後初めて
経験する金利上昇となります。
さて金利が上昇すると不動産価格はどうなるのでしょうか。
●ローン金利が2％から4％へなら
自己資金無しで住宅ローンでＡマンションを買います。100％全
額を住宅ローンに頼ります。
3000万円の物件で金利2％期間30年ローンだと年間返済額は133万
円です。返済額が年収の25％だとすればこの物件を買うサラリーマ
ンの年収は532万円です。532万円の25％がローン年間返済額133万
円になります。
ここでは「年収532万円の人だけがＡマンションを買う。ここで
は100％全額ローン。」と仮定します。金利が2％上昇して4％にな
ったとしましょう。年収532万円の人はいくらならこの物件が買え
るでしょうか。
年収の25％の133万円で返済できる金利4％の住宅ローンは2322万
円です。つまり年収532万円の人はこの金額でないとＡマンション
は買えないのです。つまり物件価格は3000万円から2322万円へと約
2割値下がりすることになります。
●マンション価格・住宅価格
賃貸ビル等の収益不動産の価格は「収益還元価格」として、その
収益から逆算して価格が決定されることが多いようです。
エンド向けの分譲マンション価格はどうでしょうか。ターゲット
とするエンドユーザーが買える価格つまりローン返済できる金額が
物件価格となるようです。「ローン返済可能額還元価格」とでもい
うべき価格です。
金利2％を前提として、Ａマンションのターゲットが年収532万円
のサラリーマンだとすればその新築マンションは「ローン返済可能
額還元価格」の3000万円となります。
ところが金利が4％となってしまうと、年収532万円のサラリーマ
ンの「ローン返済可能額還元価格」は2322万円に下落するのです。
つまりターゲットが同じであるのなら物件価格は2割下落すること
なのです。中古流通価格も考え方は同じです。
この仮定の上では住宅ローン金利が2％上昇すれば価格は2割下落
するのです。
ちなみに住宅金融公庫基準金利が4％だったのは95年です。金利
は緩やかに下がり急に上がります。さて、これからどうなるのでし
ょうか。
●金利上昇しても給料上昇なら
金利上昇は普通ならば好景気のはずです。年収532万円のサラリ
ーマンが好景気を背景に皆年収3割アップで年収687万円になれば、
その25％相当の返済能力も3割アップしています。この年収の25％
は172万円となり、これは3000万円4％30年のローンの年返済額とな
ります。
この仮定では金利2％アップなら物件価格は2割下落し、それでも
同時にサラリーマン年収が3割アップすれば物件価格は変らないと
いうことになります。
●賃貸物件等は収益還元だから
賃貸物件等の不動産価格はその収益をもとにして不動産価格が算
定されるようになりました。家賃収入に対して利回り何パーセント
か、で物件価格が定まります。これら収益還元価格による賃貸ビル
等の収益不動産の価格は単純です。
家賃収入500万円の賃貸ビルが期待利回り5％で流通すれば物件価
格１億円です。簡単に言えば期待利回りは国債利回りプラスリスク
プレミアムです。だから金利が上昇すれば期待利回りも上昇し、期
待利回りが10％にまで上昇すれば物件価格は5000万円に下落です。
ここでしかし住宅ローンと同じ理屈です。金利上昇は普通ならば
好景気のはずです。賃貸マーケットの需要もひっ迫して家賃が上が
ります。家賃を500万円から1000万円にまで値上げできれば期待利
回りが10％になっても価格は１億円のままで値下がりなしとなりま
す。
一方でその物件に競争力がなく家賃が上がらなければ、物件価格
は5000万円のままです。
金利が上がれば、当然に期待利回りは上がります。金利上昇は物
件価格は値下がりとなり、物件価格を保つには家賃値上げが必要な
のです。
●デフレ時代は心地よい時代
不動産ばかりではありません。商品力のある会社なら商品価格の
値上げで新しい時代を乗り越えられます。しかし、一方で、商品力
のない会社は値上げできず採算割れとなり、時代に対応できなくな
ります。
力のない不動産物件や会社にとって穏やかなゼロ金利デフレ時代
は心地よい時代なのかもしれません。淘汰が進むのは次の金利上昇
そしてインフレの時代です。差別化ができて値上げする力がない限
り、物件価格は値下がりし会社は淘汰されます。
「昔のゼロ金利デフレ時代はいい時代だった」と振り返る時が将
来、来るかもしれません。
そしてビジネスマンの一人一人も同じ。価値を生み出せるビジネ
スマンや専門家の報酬はうなぎのぼりになるでしょう。
しかし、一方で……。
…さあ勉強しましょう。
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バードレポート ネット上での新規公開
貸家ブームが到来…賃貸住宅経営のサービス競争時代へ
金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか？
都市再生本部の決定…民間による都市計画・民間による収用
生命保険は進化した…様々な形の終身保険とその保険料
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2004年税制改正ニュース…不動産関連の方には【重要】
土地建物売却損の税制改正はいつから…2004年1月1日譲渡分から
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●貸家ブームが到来…賃貸住宅経営のサービス競争時代へ
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR020107.html
需要サイドの事情も変わってきています。これまでの最長35年の
住宅ローンは終身雇用・年功賃金と右肩上がり経済が前提となって
いました。
将来の確実な収入増と値上がりが約束されていたからこそ本来無
謀ともいえる超長期のローンを組む気になったのです。約束された
はずの終身雇用も年功賃金も口約束だけでした。今では夢物語です。
今や家賃は住宅ローンより高いのが当たり前になりました。こん
な時代での賃貸住宅の魅力の一つに、リスクを負わないことがあり
ます。いやになったら移ればいい、苦しくなったら移ればいい、と
いう魅力です。だから住宅ローンより家賃は高いのです。ハイレベ
ルな賃貸住宅が供給されていないことだけが問題なのです。
これまでは大企業による賃貸住宅供給はわずかでした。大企業に
よる賃貸住宅供給が進めば満足な顧客サービスも期待されます。米
国では賃貸住宅を数十万戸経営する民間会社(REIT)があります。賃
貸住宅経営そのものを事業目的とし、コストを絞り良質なサービス
を提供し、消費者サイドから見ればその会社の統一ブランドなら安
心して借りられる、となっていきます。
近々そんな事業者の物件と普通の大家さんの物件とが競合するこ
とになります。大家さんの都合第一でつくられた物件、たとえば賃
貸住宅経営が目的ではなく相続税対策が目的のおざなり管理の物件
はこれからの競争時代に生き残れるのでしょうか。
…バードレポート 2002年1月7日 第382号
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●金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか？
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR020114.html
私たちはデフレ社会に慣れ過ぎてしまい、インフレを忘れてしま
いました。そして私たちはインフレになると不動産価格も上昇する
と漠然と考えています。
そろそろインフレ到来も頭の片隅におきましょうか。そして次の
インフレもかつてのように「不動産ならなんでも値上がりする」と
なるのでしょうか？………………
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バードレポートトピックス
ニューヨーク市の土地住宅政策…再生から不足へ
リートが不動産市場に旋風
インターネット時代の仲介業はどうなるか
保険料の引き下げで保険販売拡大
建築中に死亡したら建設費を保障
ヤフーが保険業に参入
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●ニューヨーク市の土地住宅政策…再生から不足へ
ニューユーク市では1970-80年代に滞納処分で差押えた大量の古
い建物や空き地を所有していました。
改修資金の割り当て、持ち家政策の促進、開発グループと協力等
によりこれらは次々に開発され、在庫は処分され、近隣は潤い、ニ
ューヨークはイメージアップに成功しています。
一方で不動産を処分してしまい新たな住宅政策のための土地がな
くなっています。市の課題は住宅土地の再生から、住宅土地不足へ
の対処に移りつつあるようです。
(New York Times 2003.12.21.)
イギリスの住宅市場はバブル経済的な様相のようです。住宅価格
は01年11月から一貫して前年比2ケタプラス。02年10月には30.6％。
03年11年に政策金利が3年9ケ月ぶりに引き上げられたものの03年12
月は前年比17.3％と高騰を続けています。
(週刊エコノミスト2004.2.10.号)
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●リートが不動産市場に旋風
日本でのリート(不動産投資信託)の上場銘柄数は03年末で10に達
し、保有不動産の資産規模は1兆3000億円にまで拡大です。04年3月
末には銘柄数12となり資産規模は1兆5000億円に迫ります。
このリートが不動産市場に旋風を起こしています。優良物件につ
いては最大の買い手となっており、投資適格物件についての物件取
得競争が激化しています。利回りは低下、つまり物件価格は値上が
りしており、市場は過熱気味ということです。
(住宅新報2004.2.10.号)
またリートには金融機関の資金が流入しています。………………
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生命保険の比較情報「保険選びネット情報」
「騙された!!」なら生命保険の転換取消し…トホホな民間保険会社
問題となった設計書を入手分析しました。ネット上に公開!!
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●「騙された!!」のなら生命保険の転換は取り消し…第一生命
生命保険を同じ会社の別の商品に乗り換える転換契約(コンバー
ジョン)については、契約者によく説明されないまま、契約者に不
利な契約を強いていることがよくあるようです。
生命保険協会の調停機関「裁定審査会」で、生命保険会社と契約
者との間で転換を取り消す和解が成立します。生命保険協会が間に
入った転換契約の取り消しは2件目だそうです。
日経ビジネス誌に掲載の「保険見直し」という設計書では、従来
契約の「リード21(第一生命)」という終身保険については、一定年
齢で保障が激減し保険料だけが増える図が描かれています。実際に
は保険料が増えれば保障が維持されるのですが、それを書かずに不
利な点だけを描くので、従来の契約については実際よりも不利に見
えて(見せて)しまうのでしょう。
一方で転換後新契約「堂堂人生アンカー・らぶ」は、将来におい
てより保険料負担が重くなることが読んだだけでは理解しずらいよ
うです。
この設計書はコンピューターで打ち出された立派なカラーのもの。
一営業員が手書きで書いたり、ワープロしたものではなく、大手保
険会社がシステムとして日本全国で使っていたものなのでしょう。
トホホ…何とも絶望的な気分になってしまいます。
(同様の設計書を入手し、設計書分析をしました。)
http://www.hoken-erabi.net/seihoshohin/goods/0789.htm
生命保険協会の担当者は「申込書に本人が署名、押印していれば、
(契約者は)裁判では勝ち目が薄い。」のだとか。これに対して記者
は「法的な責任はともかく、定年を間近に控えた男性のことを考え
て提案されたかどうかは疑わしい。」…………………………………
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▼バードレポート メルマガ版 2004.1.29.
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生命保険の比較情報「保険選びネット情報」
日本経団連vs生命保険協会……トホホな民間生命保険会社
保険料払込免除特約の保険料比較
保険業法上の重要事項説明
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●日本経団連vs生命保険協会……トホホな民間生命保険会社
□賃下げするから保険を見直せ？
日本経団連の奥田碩会長が「生命保険などの保険料支払いが家計
支出を制約しており、各家計で見直しが必要」と発言しています。
奥田氏は賃金抑制を強調する一方で、消費支出の見直しも必要と
指摘して、生保などの保険料の支払いが、住宅ローンや教育費と同
様に「家計の自由度を制約している」とし、「家計が保険に対する
正確な知識を持つことで、過大な保障や重複した保障を見直すこと
がかなりの程度可能」ということです。
これに対して生命保険協会会長でもある第一生命社長は「生保の
保障が過大というのはあたらない」と反論しています。所得が減っ
た家計による保険契約の見直しは、まさに生保の「泣きどころ」で
す。(朝日新聞2004.1.16.)
奥田氏は自動車メーカーのトヨタ出身です。この発言にたいして
「車は走る凶器、環境汚染の元凶」といわれたらどうするか…など
という反論もでているようです。随分と感情的になっているようで
すね。
企業側として賃金引き下げをしたいので、労働者は保険を減らす
べき、という発想や発言はどうかとも思います。しかし、無駄な保
険料を支払い続けている家庭が多いことも真実です。………………
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