専門家には説明責任と透明性・建築法令の解釈とばらつく判断・投げ込み弁護士チラシ広告。公認会計士も大|トピックス20020627

専門家には説明責任と透明性・建築法令の解釈とばらつく判断・投げ込み弁護士チラシ広告。公認会計士も大

バードレポート・トピックス版 2002.6.27

「隠し事は厳禁」…専門家には説明責任と透明性

最近は「プロパティマネジメント」が注目されています。プロパティマネジメント次第で賃貸物件の収益力が変り、ひいては物件の価値も変ります。プロパティマネジメントを直訳すれば不動産管理。日本の賃貸管理とはちがい、顧客の財産管理の代理業務とも言えます。

　アメリカにはＣＰＭという「公認プロパティマネージャー」の資格があり、その統括組織日本支部の立場のＪＲＥＭ国際ＣＰＭ協会の2002年春の会報に「プロパティマネジメントとは？」の記事。

　■ＪＲＥＭ国際ＣＰＭ協会(IREM JAPAN)のURLへリンク

　「『大家さんの代理人』であるプロパティマネージャーはオーナーを裏切る行為があってはいけません。従って…日本の不動産業界の慣習の中にいるとちょっとためらうような倫理観が要求されます。…オーナーに隠れて儲けようとしてはいけないのです。」

　賃貸管理をしていると大家さんからのアパート建築企画依頼はあることです。そして紹介した建築会社から紹介料をもらうことは日本の慣習では当然です。また管理受託アパートの空部屋入居者募集を外部に出さず自社だけで行い、入居者から受け取る家賃1ケ月分の手数料をも自社独占しようとすることは、いい物件でなら当然、というのが日本の慣習です。

　これらを大家さんに黙ってやれば、ＣＰＭの倫理規定に抵触する可能性があるのでしょう。不動産証券化の関連でオフィスビルの賃貸管理は一気に変りました。個人向けアパートの賃貸管理業も変革を迫られているようです。

　キーワードは「透明性」と「説明義務」。ファイナンシャルプランナーや税理士事務所等も同じこと。例えば保険会社から手数料を顧客にだまったままで受け取ることは認められるべきかどうか。そんなことを考える時代がやってきます。

悩ましい建築法令の解釈とばらつく判断

　どのような建物が建築できるかによって土地の価値は大きく変ります。そしてどのような建物が建つかは「建築法令」の解釈で変ってきます。

　地下室は一定までは容積率算定の対象外です。窓なし地下室は使いにくいので建物の周辺を掘り下げ換気や採光のためのドライエリアを作ります。もしあたり一面を広々ドライエリアとしてしまえばそこは地下1階でなく地上1階であり、当然に容積率の対象になってしまいます。ドライエリアの幅が２メートル程度までなら「地下室」、それより広ければ「1階」という解釈が多いようですが、各自治体や自治体担当者次第で判断は随分と違うようです。

　マンションの共用廊下は容積率の対象外です。しかし各戸玄関前の専用ポーチはどうなのか。通行に必要なスペースであり軽微な門扉で区切られているのなら玄関前までは共用廊下と見られて容積率対象外です。しかし「軽微」とは何か、「通行」とは何か。インターホンが門扉にあったらダメか。

　賃貸マンションに多い「ロフト」、つまり「はしご付の天井モノ入れ」。これが容積率に参入されるか否か、はたまた「階」としてカウントされるか。これは自治体によりバラバラ。

　同じ建築法令を適用しても、つくれる建物は自治体とその担当者によって大きく変るようです。(日経アーキテクチュア2002.6.24号)

投げ込み弁護士チラシ広告。公認会計士も大増員。

　「ご相談は私に」との地下鉄車内のにこやかな写真入の弁護士広告を見て、「すごいな。さすがアメリカ。」と思ったのはわずか4年前のニューヨークでした。東京はアットいう間にニューヨーク化しました。

　東京都営地下鉄や都営バスの車内での弁護士広告はすでに当たり前。「ナイター相談」「無料相談」「無料送迎」。サービスを競います。一時はインターネットモール「楽天」に出店した弁護士さんもいました。ターゲットがサラ金債務整理のためなのかスポーツ新聞の競輪競艇ページにも弁護士広告が載りました。

　bird発行人の自宅ポストに、風俗チラシや宅配ピザの投げ込みチラシに混じって、ついに、投げ込みによる弁護士チラシがはいっていました。

　司法試験はかつて年500人合格だったものが年3000人になります。広告も競争も増えます。そして公認会計士も大増員のようです。現在は年800から900人台ですが年1500人に増やし、中長期的に総数を4倍にするそうです。(日本経済新聞2002.6.19)

　司法書士や税理士等の隣接資格まで巻き込んで当然に大競争時代に突入します。

専門家には説明責任と透明性・建築法令の解釈とばらつく判断・投げ込み弁護士チラシ広告。公認会計士も大