マイカル証券化事案での混乱・単価表示看板・丸の内ビルディング竣工|トピックス20020905

マイカル証券化事案での混乱・単価表示看板・丸の内ビルディング竣工

バードレポート・トピックス版 2002.9.5.

マイカル証券化事案での混乱の理由と今後

NBL2002.8.1.号に三國仁司氏が「マイカルの不動産証券化をめぐる法律家の混乱に対する私的見解」を寄稿しています。

マイカルの店舗がかつてリースバック方式により証券化されました。マイカルが所有者だった店舗は、証券化手法により実質的に投資家に売却されました。マイカルは所有者から賃借人の立場に代わり、その投資家に家賃を支払いつづけることになります。

証券化に際しての売却が真正に行われていけば、マイカルが破綻したとしても、マイカルは単に賃借人ですからその家賃を支払いつづけることになります。破綻後のその家賃については、たとえ値引き交渉はあったとしても、債権カットの対象にはなりません。しかしながら、それが家賃でなくて借入金の返済とされたならばその借入金そのものが更生(担保)債権として債権カットの対象です。

「真正には売却して売却代金を得たのではない。売却には似ているが実際は投資家からお金を借りただけ。家賃の支払いはその返済金だ。」との見解があって混乱しているのです。そして法律家による意見書での議論の応酬がなされている段階のようです。

不動産証券化事案にはこのようなリースバック事案がかなり多くあります。リースバック事案そのものが「？…危ない事案」とされれば、実務は滞ってしまい、不動産証券化による資金調達や資産リストラは止まってしまいます。

論者は実務家です。「原契約を示してほしい」「法的拘束力のある結末を示してほしい」といいます。原契約書開示により「契約書がこのような条文になっていたからダメ」と判断でき、その上で結末が示されれば安心して取引が進められます。そうでなくては「恐くて」実務を進められないことでしょう。

「単価表示看板」でコスト意識向上

宮城県のある高校の工事現場には大きな看板がかかっています。「この事業は建物床面積1㎡あたり35万円の費用で建築しています。」そして建物の構造や面積、全体の事業費も記載されています。特に「35万円の費用」の部分は目立つように大きな文字です。(日経アーキテクチュア2002.8.5号)

宮城県は透明性を高めるためにこのような「お知らせ看板」を現場に掲示しています。事業費総額では分りにくいものも1㎡単価にすれば県民にとっても分りやすくなります。もっともこの数字は建築費や用地購入費そして備品購入費などの合計額を床面積で割っているので実際の建築費ではありません。そのため工事費等単体の透明性はいま一つですが。

税務署の職員が税務署に勝訴した

札幌中税務署に勤めていた職員が名寄税務署に転勤を命じられました。公務員宿舎に転居しました。この職員には札幌にローンで購入した新築マンションを所有し、ローン控除を適用していました。ローン控除は生活の本拠としてそこに住んでいることが前提です。はたして名寄に転勤した後も札幌のマンションに住んでいるといえるのか、での争いです。

税務署は「職員が名寄税務署に勤務している限り、継続して同マンションで生活することは物理的に不可能」。税務職員は「宿舎は平日の仕事を行うための滞在場所としてのホテル代わり。公務員宿舎で職員と顔をつきあわせることにへき易していたため、金曜日の勤務終了後は安住の地である同マンションの直行して週末を過ごした」のだからこのマンションが生活の本拠。札幌地裁は平成14.6.28判決で税務職員に軍配を上げました。(納税通信2002.8.19号)

判決内容にも興味深いものです。しかしもっと興味深いのは訴えたのが税務署の職員だということ。一般サラリーマンならここまで踏み切れるか。「訴訟」に至るまでに「税務署への異議申立」「国税不服審判所への審査請求」を経ているはずですから。そして何より訴えの相手は自分の勤務先なのですから。

丸の内ビルディング竣工。ビルが街を変える。

Bird発行人は新しいビルを見物に行くのが好きです。丸の内ビルディングはさすが三菱地所さんが気合を入れただけあって惚れ惚れするいいビルでした。東京丸の内周辺はこのビルをきっかけにビル街から人の集まるファション性ある街へと変貌しそうです。

昔の丸ビルの風格を残しながらも、有楽町から続く人気の「丸の内仲通り」からの姿、皇居へと続く「行幸通り」からの姿、それに正面の東京駅からの姿。それぞれに素敵な表情を見せています。

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