億ション市場浮上・実需と都心マンション・都心マンション利回り|トピックス20020919

億ション市場浮上・実需と都心マンション・都心マンション利回り

バードレポート・トピックス版 2002.9.19.

億ション市場が浮上する

港区南麻布では14億円の億ションが販売されるそうです。全130戸弱のすべてが1億円以上の予定とのこと。世田谷区岡本では全18戸で平均価格2億3000万円。デベロッパー各社はこの億ション市場に徐々に供給を増やしつつあるようです。

今はバブル時代やネットバブル時代とは違い現在の需要は「本物の富裕層」だそうです。また1億円台なら高収入DINKSや上場企業のトップでも手が届くが、2億円以上となるとバブル以前からの富裕層だそうです。(週刊住宅2002.9.20号)

実需が支える都心のマンション価格

「確かに全般的にはまだ不動産価格は下がる余地はあるだろう。しかし少なくとも都心の居住用の不動産に限っていえば、今後の景況サイクルによる小幅の上げ下げはあったとしても、３年から５年の目で見れば、価格の下落は概ね底を打ちつつあるものと考えられる。」(不動産経済FAX-LINE 2002.9.10号　UBSウォーバーグ証券　沖野登史彦氏)

東京都心３区と都心の西側地域では中古マンション価格は上昇しています。かつて東京都心は人口流出が続きましたが現在は人口流入中です。中古マンションの価格上昇の背景にあるものは都心部への人口回帰による需要増という実需だからだとあります。

bird発行人はマンション価格値下がりのために都心部に人口流入が始まったと考えています。ニワトリが先かタマゴが先か悩ましい問題ではありますが、都心マンションは確かに売れています。そして値上がりを始めています。

都心マンション利回りランキング

東京周辺の駅別マンション利回り比較が流行っています。日経ビジネス2002.7.22号「首都圏759駅マンションランキング」。全国賃貸住宅新聞2002.9.16号「首都圏400駅を網羅投資マンション収益力」。その他各誌も情報源をたどるとアトラクターズラボさんか東京カンテイさんのどちらかの調査資料にたどり着きます。

両者のランキングを比較してみてもなかなか一致しません。ポイントの取り方の違いもありますが、後者では郊外物件の利回りが高く出ているようです。

それでもなんとなく見えてくる高利回り物件の特徴。前者の資料では以下の地域の利回りは8パーセント前後。なんと水天宮前は9.95パーセントです。

(1)都心から近く便利なので家賃は高いが場所柄から物件価格は安い…水天宮前・築地・豊洲・月島

(2)人気商業地の近くなので家賃は人気商業地並でも物件価格はそれより安い…神泉(渋谷の隣)、神谷町(六本木の隣)、築地(銀座の隣)、田町、恵比寿

このくらいの利回り物件ならマイホームとして買っても安全に思えます。たとえリストラで住宅ローンが払えなくなっても貸してお釣りがきますから。

ちなみにこれまで賃貸主義者だったbird発行人も諸般の事情により持ち家派に転向することになりました。本当は賃貸派を続けたいのですが…。物件立地は上記(1)条件に該当するので安全のようです。

相続税と贈与税の一体化

週刊税務通信2002.9.9号が、税制改革での目玉の「相続税贈与税の一体化」の検討をしています。

65歳以上の親から子が生前に贈与を受けます。その贈与に対する贈与税は軽減されます(税制調査会資料では「無税」ではなく「軽減」となっています)。

親が亡くなったときにその贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算し、既に払った贈与税額は相続税額から控除します。つまり相続で財産を引き継いでも贈与で財産を引き継いでも税金の上では同じということになります。

現行の相続税でも亡くなる前３年内の贈与についてはこのような取り扱いになっています。３年内贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算し、相続税額から贈与税額を控除します。つまりこの現行制度について贈与税率を軽減した上で３年限りでなく超長期間にするということになります。

新しい制度は選択による適用になります。兄弟２人がいて一人は適用し、一人は適用しないでも可となります。生前贈与の金額や回数に制約はなしです。

ポイントとなるのは土地や株のように値上がり値下がりするものの取り扱いとなりそうです。贈与後に値上がりや値下がりしていたら税金をどう精算するかということになります。

相続税節税対策に大変革をもたらす大改正です。

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