高額納税者誘致・銀行支店統廃合・不動産でのスター誕生/トピックス版

高額納税者の誘致合戦はゼロサムゲーム・銀行の支店の統廃合と居抜店舗・不動産投信の運用担当者をスターにする仕組み

不動産＆ビジネスの情報教材

トピックス版2002年

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高額納税者誘致・銀行支店統廃合・不動産でのスター誕生/トピックス版

バードレポート・トピックス版 2002.10.24.

高額納税者の誘致合戦はゼロサムゲーム

住民税は1月1日現在の住所地において課税になります。そのために年内に引っ越したり、年内に海外移住する、といったこともあります。

自治体側から見れば1月1日に住民票を置いてもらえば住民税収入を確保できます。高額納税者には是非とも来てもらいたい、ということになります。

日経ビジネス2002.10.7号に西表島の武富町と宮古島の上野村による、町民税額14億円の超高額納税者の誘致合戦が記事になっています。武富町の町長自らが「町民になってくれませんか」と勧誘し上野村からの誘致に見事成功し、額縁に入れた特製住民票を贈呈しました。逆に村民1人を奪われた上野村では年末までの奪回に向けているようで、「もっと大々的に金持ちを誘致しようか」と議論されています。税金争奪戦は自治体間のゼロサムゲームです。

そしてこの日経ビジネスには国家間の企業争奪戦についても書かれています。オランダは持ち株会社優遇税制等で外資誘致に成功しており、日本は企業追い出し税制と資産家追い出し税制のようです。

「大東建託はなぜ儲かるのか」という記事

日経ビジネス2002.10.7号は大東建託さんに対して辛口取材記事。大東建託は売上と営業利益で過去最高更新です。財務データを分析すると、人件費負担は他社比で重いが売上利益率は高いとあります。腕に覚えのある営業社員にしんどい飛び込み営業をさせる代わりに高い報酬。しかし受注さえとれれば地主は値引きを求めないし、施工は自社施工であり商品は規格品なので利益率が高いからとあります。

「土地の有効活用に最も有効で安全な方法があるかといえば、結論としてはない。」それでも(地主が)アパート経営に踏み切るのは「多くの人がやっていて安心できる」面が強いからだとの同社社長の言葉を紹介した上で、「要するに大東建託は空室率が増え、子会社である共済会の財務状況が悪化しても、増資などで支援する考えはない。地主が負う事業リスクを部分的にしか共有しないことが、大東建託の事業拡大と高収益の根幹にある。」と記事は伝えます。

銀行の支店の統廃合・銀行の居抜き店舗

統廃合で退去した銀行支店跡の店舗物件は2000年前後をピークに一時減少したものの、再び案件が増え始めているそうです。(日経金融2002.10.8)

bird発行人の事務所は新宿駅から徒歩7-8分です。数年前にはすぐ近所に都銀の小さな支店が3店舗がありましたが、アッという間にその全てが新宿駅の近くの大きな店舗に統合されてしまいました。

そして現在はそれらを統合した大きな店舗の統廃合が進んでいます。ここ数ケ月で新宿駅隣接の都銀の大店舗が幾つもなくなりました。新宿駅西口の駅ビルからは2店舗が相次いで消え、駅ビル1階はガラーンとしたスペースになっています。

居抜き銀行店舗が登場しています。あおぞら銀行(旧日債銀)は本店を旧さくら銀行本店に移します。そして各地にある支店店舗を他行店舗跡に居抜きで移転させることを検討しています。銀行店舗に出て行かれたビルオーナーとの家賃交渉はやりやすいのでしょう。銀行のリストラはどんどん進み、銀行店舗は他用途にも活用され、主役交代で跡地が再生されていきます。(週刊ビル経営2002.10.7号)　

スイスの大銀行のクレディ・スイスはその本店１階の2300㎡をショッピングモールとして12のテナントに明け渡しました。不稼働資産の有効活用のようです。苦しい日本の銀行もそこまでやるのですかね。(日経流通2002.10.10)

不動産投信の運用担当者をスターにする仕組み

Ｓ＆Ｐは不動産投信の運用担当者の実力評価サービスを始めます。評価は運用技術の高さや過去の実績、投資スタイルから判定します。運用担当者の知名度が高くなり、「誰が運用を担当する不動産投信だから買おう」となります。(日経金融2002.10.10号)

これは日本の話ではなくアメリカでの話です。アメリカの不動産投信ではサミュエル・ゼル氏等のスーパースターがいますから、違和感ないでしょう。

株式投資信託では証券会社の巨大ファンドを運用する証券会社所属ファンドマネージャーと規模は小さくとも独立系投資信託の個性あるファンドマネージャーとの争いもあります。

不動産投信においても大手不動産会社直系の不動産投信と個性ある運用担当者による独立系不動産投信との競争も間近でしょう。

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