トピックス20021226

投資家の投資利回り・スケルトンインフィル不動産登記・不良債権は不況型へ

バードレポート・トピックス版 2002.12.26.

大手の不動産投資家の期待する投資利回り

財団法人日本不動産研究所が不動産投資家調査の結果公表しました。(http://www.reinet.or.jp/)

アンケート回収の内訳は、保険会社10社、不動産会社8社、金融（銀行、信託銀行、証券を含む）会社12社、資産運用（上場不動産投資信託を含む）会社18社、ゼネコン4社、総合商社2社、不動産投資顧問等その他11社。つまり、大手の不動産投資家は不動産投資をどう考えるかという調査です。

○不動産投資への期待利回りはどうか。想定対象モデルを丸の内・大手町地域に所在するトップクラスのオフィスビルとしています。期待する「キャップレート」（ここでのキャップレートは「(償却前・税引前・初年度・純営業収益)／不動産の市場価格」）

中央値 5.3％・平均値 5.4％・最頻値 5.0％

○築5年未満の建物と比較した場合、築年数によるキャップレートの格差。

築5年以上10年未満 0.4％・築10年以上20年未満 0.8％・築20年以上 1.5 ％

○ワンフロアーの賃貸床面積が1,500㎡以上のビルと比較した場合、ワンフロアーの賃貸床規模による格差。

500㎡以上1,500㎡未満 0.1％・300㎡以上500㎡未満 0.5％・300㎡未満 1.0％

○地方都市における期待キャップレートと賃料予想。各都市の主要オフィス地区にあるトップクラスのオフィスビルへの投資を想定した場合、期待キャップレート。

札幌:駅前通り 8.0％・仙台:青葉通り 7.5％・名古屋:名駅地区 7.0％・大阪:御堂筋沿い 7.0％・神戸:三宮地区 7.5％・広島:紙屋町八丁堀 8.0％・福岡:天神地区 7.5％・秋田市、新潟市、宇都宮市、静岡市、など 8.5％

○ワンルームマンション。東急東横線沿線（東京）の城南地区で、最寄駅より徒歩10分に立地する総戸数50戸程度の物件1棟に投資する場合の期待キャップレートは、7.0％。

○高級賃貸マンション。東京都港区の「麻布・赤坂・青山」地区に立地する1戸あたり平均賃貸面積100㎡以上、総戸数20戸程度の物件1棟に投資する場合の期待キャップレートは、6.0％。

スケルトンインフィル共同住宅の不動産登記

スケルトンインフィルは時代の流れです。柱梁（はり）床などの構造体であるスケルトンと、内装設備とのインフィルとを分離します。分譲マンションであっても賃貸オフィスであっても、インフィルは利用者が自由につくればいいという発想です。

これまでは内装設備のないスケルトン状態では建物の表示登記が難しく、また建築確認申請時でも苦労が必要でした。新築時には「標準仕様」の床や壁その他で完成させても、入居者がそれをまったく利用しないまま取り壊し新たな内装工事を行うという無駄も生じているといいます。

国土交通省は法務省と協議をし内装のないスケルトン状態の住戸と、内装設備が完成した住戸が混在した共同住宅の建物表示登記を可能とする取り扱いを決めました。スケルトン状態の住戸を登記上の「居宅（未内装）」とすることで合意しました。

スケルトンインフィル住宅の表示登記が可能となり、年明けから本格運用されるようです。一部だけがスケルトン状態のままでも表示登記できるということです。(日刊工業新聞　2002.12.23)

不良債権は「バブル型」から「不況型」へ

リアルエステートマネジメントジャーナル2003.1月号は「事業再生・不良債権ビジネスと不動産ビジネス」が特集、田作朋雄氏への取材記事があります。

最初は「バブル型」の不良債権だった。それが現在では「不況型」の不良債権となってきている。「バブル型」は処理がしやすい。担保をみて地価値下がり分の引当をすれば売りやすいし、不動産なら値段かまわず売却すればなんとかなる。一方で「不況型」への引当はむずかしい。なにしろ会社はまだ生きているのだから。

「バブル型の不良債権処理はだいたい済んでいる。……　今ある不良債権は90年代に入ってからの不況型のものである。もはや不動産問題ではなくなった。不動産問題は競売の執行妨害があるなど法律問題であるが、不況型は法律問題ではなく経済問題だ。不況をどう止めるのか、デフレとの悪循環をどうやって断ち切るかが問題である。」

これが新年からの大きなテーマとなるでしょう。

投資家の投資利回り・スケルトンインフィル不動産登記・不良債権は不況型へ