トピックス20030403

公示価格とミニバブル・投資用不動産鑑定・ローンブローカー・下見代行

バードレポート・トピックス版 2003.4.3.

公示価格の発表と東京のミニバブル
投資用不動産の鑑定評価はどうやって決まるのか
銀行融資へのブローカー業務解禁か？
部屋探しの下見代行業から賃貸仲介

公示価格の発表と東京のミニバブル

東京圏の地価は12年連続で下落。東京圏では上昇点が増加しています。田園調布3丁目で4.1％、山野楽器銀座ビル前で6.1％、渋谷区神宮前で9.5％上昇です。渋谷区と港区は全地点が上昇又は横ばいです。大阪でも中心部では下落幅が縮小し、横ばい地点が出現しています。(住宅新報2003.4.4.)

地価下落と言われますがbird発行人は昨年一昨年の東京都心は地価高騰だったと思います。まず2-3年前からのファンド向け投資運用不動産の高騰です。

そしてそれから遅れて始まった高級住宅地の高騰です。都心高級住宅地で始まり、西に向かい城南城西地区までたどり着き、時計回りで北上しようとしたところ、最近あえなくダウンしたように思えます。

銀座や表参道等の人気スポット及び南青山や神宮前等の都心部高級住宅地については「平成8年夏頃底打ちして、9～13年にかけて、下げ過ぎによる水準訂正の上昇相場を展開した。3割高4割高の売買事例も多かった。ところが平成14年後半から、上昇ムードは止まった。15年春には弱含み相場に入った」そうです。(週刊住宅2003.3.27大野幸一氏)

収益ビルでは高額取引が続出のようです。銀座中央通り沿いで路線価の2.5倍、汐留開発用地で3倍、京橋や品川駅東口で2.2倍～2.5倍。都心商業地の実勢地価はほぼ反転したといっていいとあります。ただしこれら高額取引でもキャプレート(ネット還元利回り)自体は5～6％台に収まっているということです｡(日刊不動産経済通信2003.3.27)

投資用不動産の鑑定評価はどうやって決まるのか

証券化や不動産投資への鑑定は公示価格等を使わずにＤＣＦ(ディスカウントキャッシュフロー)だけで算定できます。収益を割引レートで割り引きます。

「不動産投資における鑑定評価の現状と今後」の座談会で保険会社の投資担当者が厳しい追及です。

「ディスカウントレートがリスクフリーレート・プラス・不動産リスクプレミアムだとすると、鑑定士は何をもってリスクプレミアムを設定するのでしょうか。」割引レートを一体どうやって決めてるの？依頼者の都合で決めてるんじゃないの？売主からの鑑定依頼と買主からの鑑定依頼で違う数字を使うんじゃないの？。すると別の出席者からは「日本のように賃貸借のマーケットが非常に短期でコロコロ変る状況では、…鉛筆をなめる要素はキャプレートやディスカウントレート以外でもたくさんあるわけで、その辺の限界をよく理解して付き合うべきだ」という現実論が示されます。(不動産鑑定2003.4月号)

銀行融資へのブローカー業務解禁か？

「金融庁は一部の銀行業務を委託形式で一般企業へ開放する。銀行免許なしで融資申込みなどが扱えるようになる。…コンビニ大手ローソンが北陸銀行と提携、六月にも店頭情報端末で融資申込みなどの取り次ぎをはじめる。(日経2003.3.27)」

コンビニは無償ではやらないでしょう。手数料を取るはずです。これは銀行融資でのモーゲージ(ローン)ブローカー業開始という、ビッグニュースです。

世の中は変りそうです。米国のように融資の乗り合い代理店化が進むのではないでしょうか。

住宅メーカー不動産会社が複数金融機関の融資代理店となり、顧客に適切な住宅ローンや投資物件向けノンリコースローンを紹介します。会計事務所は顧客に対して事業用ローンを紹介します。そこに手数料が落ちます。米国のように金利等の融資条件により手数料が変るなんていうこともあるでしょう。

これまでの一部外資系金融機関やノンバンクでは実質的に手数料ビジネスが行われていました。ちなみにbird発行人もそのビジネスに参加してモーゲージブローカーを志したことがありました(敗退しましたけれど)が。今後の動向に目を離せません。

部屋探しの下見代行業から賃貸仲介

大学入学や転勤就職シーズンです。今やホームページでの部屋探しは当たり前。しかし契約前の下見のためにわざわざ遠方までいけない。そこである不動産仲介会社が始めたのが「下見代行業」。

依頼を受けてその部屋の外観室内周辺の様子をデジカメで撮り、部屋の明るさや清潔感日当たり等を評価して、物件概要や間取図をつけて3日以内にメールで回答します。料金はファミリータイプ1件3000円。シングルタイプ2000円。件数が増えれば割安になります。下見代行が賃貸仲介に結びつきます。(日経流通2003.3.13.)

公示価格とミニバブル・投資用不動産鑑定・ローンブローカー・下見代行