付加価値不動産賃貸・外資とラブホテル・私募ファンド/トピック

バードレポート・トピックス版2003.6.26.

工夫して努力して付加価値不動産賃貸へ
外資によるラブホテル等の高難度アセット投資
上場ＲＥＩＴでなく私募ファンドという選択

工夫して努力して付加価値不動産賃貸へ

月刊不動産流通2003.7月号の特集「空室・空地、こうして収益物件に！」。不動産に付加価値をつけることで空室は解消し収益力はアップします。

(1)ゲストハウス

いくつもの家具付個室と共用バス・トイレ・キッチン・リビングを備えて、敷金礼金更新料なしで、外国人向けに数ケ月単位で賃貸します。

渋谷の築30年の旅荘を改築してゲストハウスにしたら満室。利回りは30％。外国人は日本風の古い建物を気にしないし、内装のキレイさを日本人ほど気にしないようです。一日一度しか使わないバスは共用で、一方一人ではもてない広い共用リビングスペース。日本人の若い女性にも人気のようで、日本人向けの新しいマーケットの可能性もありそうです。

(2)高齢者施設

郊外型の社宅での転用事例が多いようです。高齢者を対象に賃料食事代込み月10-12万円で賃貸します。訪問介護事業所を併設します。介護保険もつかえるのでしょう。立地が悪いところでの相続税対策の新築の高齢者グループホームもあります。

(3)トランクルーム

空室ビルや空室マンションのトランクルームへの転換です。都心のビルでも始まっています。

戸田市の20坪の店舗を1坪タイプのトランクルーム14室に転換。賃料1室あたり月1万円でオーナー手取りは月10万円。12-13万円で募集して借り手がつかなかった店舗が月10万円の長期安定収入です。ただし改装費350万円はオーナー負担。

(4)小規模小売店舗

銀座の「ニューメルサ」「三愛西銀座ビル」晴海「トリトンスクエア」など一等地ビルの階段周りやエスカレーター周りなど空きスペースを探し、そのスペースを賃貸仲介する会社があります。期間1日からで、空きスペースは1週間で10万円前後とのこと。

(6)モデルルームの設置

分譲マンション同様に空室アパートにモデルルームを設置します。玄関マット・造花・カーテン・小物等を揃え、モデルルームを置けば空室対策効果は大きいようです。モデルルームの経費も100円ショップを活用すれば高くて2万円だそうです。

外資によるラブホテル等の高難度アセット投資

かつての外資の日本投資は「不良債権が安いから」。しかし2001年以降は変りました。物件価格が上昇し買取転売では利益があげられなくなったからです。

その結果として外資系ファンド等であっても不動産のリスクをとるようになり、新たなハイリターン先として高難度アセットを求めはじめています。

ここで高難度アセットとは、オフィスや住居以外の、業態転換困難で、代替マネージャーが少なく、社会的信用が低い等の投資案件です。

まずラブホテル。これまでの外資はラブホテルにはカネを出しませんでした。しかし複数の外資系投資銀行がラブホテルを舞台に融資・証券化機会を追及しています。

次にゴルフ場。昨年に破綻したゴルフ場は135コース。外資の買い手はゴールドマンサックスとローンスターの2社に絞られているとのこと。業態転換不可で芝の手入れ等恒常的コストが生じる高難度アセット投資です。その他倉庫や商業施設といった高難度アセットにも外資による投資が進んでいます。(月刊プロパティマネジメント2003.6月号)

上場ＲＥＩＴでなく私募ファンドという選択

森ビルが資産総額960億円の大型不動産私募ファンドを運営します。自社所有の優良ビルを投入し、規模としては上場REIT(不動産投資信託)を狙えるものです。しかしあえて私募としてエクイティ(出資)部分を生損保等機関投資家20社に販売します。

「なぜJ-REITにしないかという質問をよく受けます。…J-REITというのは金融商品に近く、現状ではポートフォリオの中身より、主に利回りに関心が集まる傾向があります。われわれとしてはそうした単純な利回り競争には巻き込まれたくない、ポートフォリオの中身に注目してもらいたいという思いがあります。……私募にすることで、より投資家と密度の濃い関係を構築することができると思っています。」(森ビル担当者)

「不動産」にこだわるか、それとも「証券」にこだわるか。様々な不動産証券化手法があり、様々な思いをもって実行されつつあります。(リアルエステートマネジメントジャーナル2003.7月号)

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