トピックス20030703

繰上返済リスク・お寺定期借地・自由設計/トピックス

バードレポート・トピックス版2003.7.3.

住宅ローン繰上返済をしても大丈夫なのか
都心のお寺は定期借地での再開発事業
破綻デベロッパーの分譲新築マンション
自由設計マンションは騒音被害の嵐だとか

住宅ローン繰上返済をしても大丈夫なのか

「元気な企業を見てください。元気な企業ほど債務返済を進めています。デフレの今こそ、身軽になって利益率を上げることを考えています。私たち個人も同じです。デフレ時代には、まず借金を返すことです。」

(週刊ダイヤモンド2003.6.28.自分なりマネー術)。

こんな時代背景なのに、リスクも考えず、住宅ローン繰上返済を無条件積極的に勧める人がいます。

bird発行人は「よほどの覚悟がない限り、繰上返済なんかしてはいけない」とアドバイスしています。

企業と個人は明らかに違います。企業はうまくいかなければ潰せばいいのです。個人は潰せません。家族がいます。幼い子がいます。年寄りがいます。

今のようなリストラ必至の時代には住宅ローンの繰上返済などはせず手元資金を厚く積むことを考えなくてはいけません。繰上返済が有利なのは事実です。しかし中高年が無理な繰上返済をして手元資金がなくなった瞬間にリストラとなったなら、多くの場合には、即座に地獄の一丁目の入り口です。

十分な預金があれば余裕ができますし、しばらく生き延びられます。苦しければ住宅ローンの返済をストップしましょう。後で返せばいいですし、最悪なら競売まではタダで住めます。競落されたら競落者から数十万円の引越代をもらえることもあります。

「元気な企業」と「生身の個人」は違います。もちろん自分に自信がある方は、どんどん繰上返済をなさってください。

都心のお寺は定期借地での再開発事業

南青山の寺院「梅窓院」が一般定期借地権方式によるオフィスビル賃貸マンションを含む土地再開発を完了させました。

敷地5930㎡のうち4割を一般定期借地権として事業者に賃貸し52年後更地返還。残りの敷地に5階建て寺社棟と14階建賃貸住宅棟を梅窓院が新築です。

(日刊不動産経済通信2003.6.19.)

定期借地権は「権利金方式」ではなく「保証金方式」が主流です。その理由に税制があります。地主が権利金を受け取るとその時の収入として課税されてしまうのです。保証金ならば返還する金額として受領時の課税は原則ありません。

このケースがどうなのかは不明ですが権利金方式の定期借地権での開発や等価交換等を行おうとすると、権利金への課税問題が避けて通れません。

過去に外国大使館による定期借地権マンションもありました。宗教法人や外国政府ならば課税がありませんからネックが生じません。権利金方式定期借地権(定期所有権を含め)による再開発は宗教法人・学校法人・外国政府が狙い目です。

ついでに言うのなら制度上で最近始まっている余剰容積率売買(空中権売買)も同様です。

破綻デベロッパーの分譲新築マンション

マンションデベロッパーのセザールの民事再生法申請から3ケ月です。

いろいろな現象が起こっているようです。セザールが4戸だけ販売して残りをまとめて「たたき売った」首都圏郊外の竣工済みマンションは大幅値引きで販売されています。販売はしたものの工事が中止された物件。そして全戸完売といわれた竣工入居済物件にはセザールないしはその関連会社名義での売れ残りがありました。セザールはもはや売れ残りを隠す必要はなく、現金化するためにこれら物件のバルクセールが始まります。これら予想される大量の換金売りにマーケットはどう揺れ動くのでしょうか。

(週刊ダイヤモンド2003.7.5.)

自由設計マンションは騒音被害の嵐だとか

最近はスケルトンインフィル(SI)とも呼ばれる自由設計マンションが人気を集めています。

床とスラブの間に25-30センチ程空間を取り、水周りをどこへでも持っていかれるようにし、顧客の要望どおりの住戸プランにします。その結果として寝室の上に浴室やトイレが完成し、音に悩まされることもあるようです。

建築家である筆者はこのような自由設計型のマンションはやめたほうがいいとデベロッパーにアドバイスしているといいます。水周りの位置だけは固定したほうがいいようで、あらかじめ作成したメニュープランから顧客が選択させるのが一番だとのことです。クレーム対応は大変ですから。

(2003.6.19.週刊住宅「マンションの常識非常識」)

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