保険売買・開発REIT・物納土地の大量供給/トピックス|トピックス20031002

保険売買・開発REIT・物納土地の大量供給/トピックス

バードレポート・トピックス版2003.10.2.

「私の保険契約を買ってください」マーケット
個人投資家のオモチャにされる株式
開発初期段階からリートが投資を始める
相続税物納された土地の大量供給がなされる？

「私の保険契約を買ってください」マーケット

「私が入っている○○社の生命保険を売りたいのですが、買取価格はいくらですか？」…日本では想像がつきません。英国の保険は日本の保険よりも貯蓄性が強く、貯蓄性金融商品にも近いそうです。保険会社別保険商品別経過年数別に買取価格が定まっているそうです。満期前の生命保険の「流通市場」がイギリスにあるのです。(日経金融2003.9.17.)

日本に置き換えてみるとこんなところでしょうか。満期まであと5年の貯蓄タイプ養老保険。5年後には満期で100万円になるけれど今解約なら70万円です。この保険契約を80万円で投資家に売ります。具体的には80万円を受け取って契約者と保険金受取人を変更をします。投資家は80万円で買って5年後には100万円になる有利な投資。原契約者は解約しての70万円よりも売却しての80万円のほうが有利だし、その保険会社が潰れても関係がなくなるし…。

大分以前ですが、アメリカではエイズ末期患者の生命保険契約を買い取って証券化するビジネスがあったと聞きました。エイズ患者の家族は死亡保険金を受け取れなくなりますが、お金を受け取り今必要な治療費や最後の生活費に使えるというものでした。世界にはいろいろな保険ビジネスがあるようです。

個人投資家のオモチャにされる株式

元社長が暴力事件で逮捕されたリキッドオーディオ。業績は低迷して年間売上はわずが1億100万円。1株を1000株へと分割します。現在の株価は1万円台。つまり一株10数円になります。ただし売買単位を1000株単位にするというから同じ事のはず。違いは株式市場の呼び値。10数円の株が、1円単位で株価が上がったり下がったりするようになります。短期の値幅とりを狙う投資家には大歓迎なのだとか…。

民事再生法適用の日本コーリン。いずれ上場廃止だけれども株価は２ケタ維持。節税対策株として人気だとか。このコーリン株を買って、取得価額不明として証券会社に預け入れれば、みなし取得価額が適用され、2001年10月の株価の80％の3920円が取得価額。これを売却すれば多大な売却損が計上できるからという個人投資家の節税目的です。

(日経金融2003.9.26.)

｢当局では『みなし取得価額の適用条件から逸脱する事実を隠していることが分れば、当然否認の対象』としている。」しかし、「タンス株として証券会社に持ち込まれた株式は、取得費や取得価額が不明であるという顧客の自己申告に基づいて、すんなり『みなし取得価額』で受け入れられているのが実情。」

(納税通信2003.9.29.)

開発初期段階からリートが投資を始める

不動産投資信託(リート)の投資といえば、すぐに収益を生む不動産か既に収益を生んでいる不動産でした。家賃収益を生んでいないものには投資しませんでした。日本ビルファンド投資法人は東京都港区白金での再開発事情で05年11月に竣工する26階建てオフィスビル(信託受益権)の取得をします。決済は06年3月の引渡時に一括決済です。様々な特約がついているようで、価格は竣工後の収益性次第で最大310万円まで増額されるとのこと。再開発案件の初期段階でリートが投資を決めたのは日本で初だとか。(日刊不動産経済通信2003.9.30号)

2年半後のビル市況はどうなっているか分りませんが、現在の所有者にとっては最低限の資金回収を約束されることになります。一方でリートにとってみると、優良な投資物件について、早い段階で押さえることができます。

相続税物納された土地の大量供給がなされる？

物納された土地はどうなるのでしょうか。東京地方裁判所は霞ヶ関のビルが手狭になって、競売担当部署の「民事執行センター」を東京都目黒区に最近完成させました。この敷地は相続税の物納がなされた土地でした。ちなみに東京の税務署のいくつかは戦後の財産税で物納された敷地の上に建っているそうです。(だから不便なところが多いのだとか…。)

もっとも現在では相続税の物納がなされた更地は一般に売却されるのが普通です。物納から入札売却まで3年かかっていたそうです。それを関東財務局以外では1年以内に入札するように変更しました。

そして物納財産の7割を管理する関東財務局でも来年から1年以内となります。…ということは、来年以降は在庫の物納土地が一気に放出されるということです。(日本経済新聞2003.9.26.)

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