トピックス20031204

競売市場・金地金千両箱・小口ノンコース/トピックス

バードレポート・トピックス版2003.12.4.

競売マーケットは過熱し、市場価格以上で競落
債券で運用する保険会社のソルベンシーマージン
相続マーケット最前線・金地金千両箱
メキシコのバハカルフォルニア半島の土地ブーム
ノンリコースローンと証券化は「地方」「小口」へ

競売マーケットは過熱し、市場価格以上で競落

11月の東京地裁での競売では、常磐線金町駅近くのマンションが最低競落価格923万円に対して1925万円で落札されました。ところが不動産物件情報(レインズ)では同マンションのほぼ同面積の部屋が1100万円で売りに出ていたということです。

これ程の過熱はかなり極端な例のようですが、市場価格に匹敵したり、種々のコストを考慮するとそれ以上のレベルで競落されている例があるそうです。

またかつては競落水準が低いといわれた地域でも、高値競落が見られるようになってきている模様です。(週刊住宅2003.12.11　山田純男氏)

債券で運用する保険会社のソルベンシーマージン

株価が上昇したことにより、保険会社の安全度を確認するためのソルベンシーマージン比率は各社大幅に上昇し、大手生命保険会社は何とか一息つきました。例えば日本生命は前年度末の630.6％から800.6％へと大幅アップしました。

しかしプルデンシャル生命は1096.8％から1057.7％へとダウンです。「債券価格が下がり、それによって、含み益が減少したことが大きなインパクトとなっている。ほとんど債券運用している生保にとって、同じ現象が起きているだろう。…同社執行役員」。(保険情報2003.12.5)

株価が上がって救われる金融機関ばかりではないようです。金利上昇により債券価格は下落します。株式でなくもっぱら国債等の債券で運用している金融機関は金利上昇による試練を迎えます。

相続マーケット最前線・金地金千両箱

金地金が大いに売れているそうです。田中貴金属工業の「金地金千両箱」は千両箱のような古風な特注の箱に、1キロの地金10本を詰めて約1500万円。1カ月半で140箱が売れ、供給が追いつきません。

パンフレットには「世代を超える財産」とあるようで、「価値の減らない財産」が人気のようです。１人3000万円に満たない買い物ならば本人確認をしていないので、家族3人で来て4500万円を購入しても本人確認はありません。当然に相続税を意識しているのでしょう。(日経ビジネス　2003.11.24.)

バブルの頃、純金製の「位牌・仏像・おりん」三点セットがよく売れたと聞きました。仏壇内のものは祭具として相続税法第12条で非課税財産だからだとか。さて「金の延べ棒」に戒名を書いて位牌にすれば相続税非課税財産になるのでしょうか？

メキシコのバハカルフォルニア半島の土地ブーム

メキシコでは海のそばの土地については外国人が直接所有することを憲法で禁じていましたが、1997年に実質的に外国人が所有できるようになりました。米国と国境を接するバハカルフォルニア半島では、数千に及ぶ物件が売りに出て、米国人が先を争うように買っているそうです。そして米国人向けの町までも作られつつあります。まさに土地ブームが起きているようです。

国境から車で１時間のある町は、住宅価格は米国の1/5で、すでに住民の1/4が米国人です。高齢者ばかりでなく定住目的の30代40代も多く、国境を越えて通勤する人も多いようです。

(The New York Times　2003.10.26.)

ノンリコースローンと証券化は「地方」「小口」へ

ノンリコースローンは連帯保証人と追加担保不要のローンです。物件所有のためのSPC(有限会社等)を当事者とすれば、返済不能となってもその担保物件以上は追求されないという融資です。

数年前までは一部の外資系金融機関やノンバンクの独占でしたが、今では福岡銀行・広島銀行・山口銀行等の地方銀行も融資を実行しています。

また以前は数10億円だった融資ロットも、例えば新生銀行の仕組みなら2億円程から可能です。

(月刊プロパティマネジメント2003.12月号)

証券化スキームも小口に向かっています。サタスインテグレイトは3億円からの証券化スキームを開発しています。SPCはいわゆる１円会社(商法特例会社)で、倒産隔離には有限責任中間法人を使い、優先出資証券は日本証券業協会のグリーンシート市場に登録して、一般投資家からの資金を調達します。

そしてイーアイホテルシステムズはレジャーホテル、つまりラブホテルの証券化を進めており、公募型証券化を目指しています。(リアルエステートマネジメントジャーナル2003.12月号)

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