トピックス20031225

賃料値下げ更新・転換取り消し・遺言川柳/トピックス

バードレポート・トピックス版2003.12.25.

３割のテナントが更新時に賃料値下げ交渉
2005年になると賃貸ビル経営に明るさ？
「騙された!!」のなら生命保険の転換は取り消し
「遺言川柳」本の売れ行き好調

３割のテナントが更新時に賃料値下げ交渉

日経不動産マーケット情報が東京都心部のオフィスビルのテナントを対象に実態調査をしました。

賃料値下げ交渉…日本企業の3割、外資系企業の4割が次回の契約更新時にビルオーナーに対して賃料値下げ交渉をすることを考えているようです。

最近の入居ではフリーレント…2000年に入居したテナントの2割、2003年に入居のテナントになると2000年の倍となる4割ものテナントがフリーレント、つまり家賃無料期間を設定しました。ちなみにフリーレント期間は3ケ月が最も多く、次は6ケ月で、平均すると3.3ケ月だそうです。

(日経不動産マーケット情報2004.1月号)

2005年になると賃貸ビル経営に明るさ？

オフィス賃貸の識者4名が、東京都心のオフィスビル市況を予測しています。基準床面積300坪以上の大規模ビルについてこれから2005年前半までの稼働率は4名とも「上昇」とし、2005年前半の賃料については2人が「上昇」、残り2人が「変わらず」と予測しています。大規模ビルについては、2005年に向けて家賃は強含みとなりそうです。

一方で中規模小規模ビルについては、当面は稼働率も下がり家賃も下がる方向のようです。ただし2005年になると小規模中規模ビルであっても賃料「上昇」との予想もあります。2005年にはすべての賃貸ビルで明るさが見えてくるのでしょうか。

(日経不動産マーケット情報2004.1月号)

「騙された!!」のなら生命保険の転換は取り消し

生命保険を同じ会社の別の商品に乗り換える転換契約(コンバージョン)については、契約者によく説明されないまま、契約者に不利な契約を強いていることがよくあるようです。

生命保険協会の調停機関「裁定審査会」で、生命保険会社と契約者との間で転換を取り消す和解が成立します。生命保険協会が間に入った転換契約の取り消しは2件目だそうです。

日経ビジネス誌に掲載の「保険見直し」という設計書では、従来契約の「リード21」という終身保険については、一定年齢で保障が激減し保険料だけが増える図が描かれています。実際には保険料が増えれば保障が維持されるのですが、それを書かずに不利な点だけを描くので、従来の契約については実際よりも不利に見えて(見せて)しまうのでしょう。

一方で転換後新契約「堂堂人生アンカー・らぶ」は、将来においてより保険料負担が重くなることが読んだだけでは理解しずらいようです。

この設計書はコンピューターで打ち出された立派なカラーのもの。一営業員が手書きで書いたり、ワープロしたものではなく、大手保険会社がシステムとして日本全国で使っていたものなのでしょう。トホホ…何とも絶望的な気分になってしまいます。

生命保険協会の担当者は「申込書に本人が署名、押印していれば、(契約者は)裁判では勝ち目が薄い。」のだとか。これに対して記者は「法的な責任はともかく、定年を間近に控えた男性のことを考えて提案されたかどうかは疑わしい。」と書いています。

かつては銀行を訴える裁判での裁判官は「銀行が悪いことをするはずがない」と思い込んでいて、思い込みに基づく判決ばかりでした。今は違います。「銀行が悪事をすることも多い」という事実を多くの裁判官は実際の裁判の中から知りました。

保険会社に対しての裁判官の思い込みが変わって「勝ち目が濃く」なるのはいつになるのでしょうか。多くの騙された契約者が訴訟をしない限りは裁判官は実情を知ることができないのでしょうか。

第一生命では「年間約100件の転換契約を元に戻している」そうですし、大手生保では年間数十件から百数十件もの取り消しが行われているようです。

「騙された」と思ったら、とりあえず保険会社に怒鳴り込みましょう。取り消しは可能なのですから。

(日経ビジネス2003.12.22・29日号)

堂堂人生のトホホな転換設計書

「遺言川柳」本の売れ行き好調

信託銀行各行は遺言信託の営業を強化しています。その一環でＵＦＪ信託銀行が「遺言川柳」を公募し編集して、幻冬社から出版しました。初版15000部で足らずにすぐに増刷だそうです。(日経金融2003.12.12.)　さっそく買ってみました。

「相続の　説明会で　嫁と会う」
「通夜の席　銀行マンが　勢ぞろい」
「色後家が　書き換え迫る　お床入り」

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