トピックス20050224

賃貸借違約金とダイエー破綻・原宿駅前売買・軽井沢で相続税物納

バードレポート・トピックス版2005.2.24.

賃貸借契約の違約金とダイエー破綻
原宿駅前の売買価格は基準地価の4.3倍。
ビルだけでなく賃貸マンション家賃も値上げへ
軽井沢で相続税の物納が増えています。
ノンリコースローンとＣＭＢＳ

賃貸借契約の違約金とダイエー破綻

産業再生機構がダイエー再生計画で閉店候補には３年前の金融支援の際に先送り案件で赤字の垂れ流しとなった店舗も多いようです。

代表例はハーバーランド店(神戸市)、屋島店(高松市)、北柏店(千葉県柏市)です。当時の金融支援の枠が問題でした。

例えば屋島店の大家との賃貸借契約は2022年までです。途中で閉店するためには70億円の違約金の定めとなっています。ハーバーランド店と北柏店と合わせると200億円にもなります。

この違約金が用意できないために営業を継続して、1店あたり年4億円の営業赤字となりました。

不動産の賃貸借契約の解約条項がダイエー破綻の一因になっていたのです。(日経流通新聞2005.2.4.)

原宿駅前の売買価格は基準地価の4.3倍。

原宿駅前。人気の土地です。基準地価坪850万円、収益還元価格での相場は1200-1300万円だとか。

それが昨年12月の売買は坪3700万円だったそうです。基準地価の4.3倍で、土地面積は51.47㎡。

これで採算が合うの？。合うようです。エレベーターなし4階建ての商業ビルを建てれば、1坪あたりの月額賃料は20万円近いとのことで、利回りは15％にもなるそうです。つまり基準地価の4.3倍であっても収益からは優良投資物件なのです。

表参道から裏原宿は店舗の空がなく、待機オファーは1000件。1階なら賃料坪20万円だとのこと。

(日刊不動産経済通信2005.2.14.)

ビルだけでなく賃貸マンション家賃も値上げへ

週刊住宅2005.2.14.号には、賃貸管理会社1000社が加盟する(財)日本賃貸住宅管理協会の井関清会長へのインタビュー記事があります。

「空室率が高くなっているが」との問いに、

「供給が増加すれば空室は増える。……逆に、立地などを含めて良質な賃貸物件は値上げを考えていい時期だと思っている。」とあります。

東京の優良ビルの賃料は既に値上げの時代に入っています。優良な賃貸マンションについても値上げの時代は近いかもしれません。

軽井沢で相続税の物納が増えています。

「国有地　照会先　財務省関東財務局」の看板が軽井沢に目立ちます。財務局の一般競争入札で売却されるはずですが、売れ残りがたまってきています。2004年10月時点で入札対象物件は55件で21万㎡。

相続人にとって別荘は不要不急の財産。物納申請したくなる気持ちはよく分かります。

しかしこのまま買い手がつかず放置されれば別荘地が虫食いになり、この避暑地の景観が守られるかどうかが心配されています。

(日本経済新聞2005.1.28.夕刊)

ノンリコースローンとＣＭＢＳ

ファンドバブルといわれるように商業用不動産市場が活況です。原因のひとつにノンリコースローンの普及があります。各金融機関がこのローンを拡充しバブル期を思わせる貸し込み競争を始めています。

かつてはノンバンクや外資だけの市場でしたが、中央三井信託銀行は2004年9月末で9270億円、1年半で倍増。ＵＦＪ銀行は2004年3月から半年で倍増、東京三菱も同期間で7割増。他行も年間千億円単位で増えています。(日経ビジネス2005.1.17.)

バブル期の貸し込みと違うのは、ノンリコースローンを証券化して投資家にリスクを移転できることです。金融機関は貸すだけであり貸し倒れのリスクを負わないで済みます。

この仕組みをＣＭＢＳ(商業用不動産ローン担保証券)といい2004年の市場規模は9000億円。ノンリコースローンを数10本から数100本束ねて証券化し、優先償還部分、劣後償還部分と切り分けて証券化します。複数ローンをまとめるのでリスク分散できるので高い格付けも得られます。

このＣＭＢＳ市場は外資の独壇場でしたが、野村証券がいよいよ参入です。この市場が拡大すればノンリコースローンも更に拡大することになります。

(日経金融新聞2005.2.15.)

実は野村証券は1990年代の米国ＣＭＢＳ市場でのナンバーワンプレーヤーだったのです。しかし99年にこのＣＭＢＳで4000億円もの損失を計上し撤退しています。今度は日本市場での再参入です。

(週刊ダイヤモンド2005.2.26.)

賃貸借違約金とダイエー破綻・原宿駅前売買・軽井沢で相続税物納