トピックス20050428




新定借でオフィス借換・東京マネー大阪へ・変額年金が売れて



バードドレポート・トピックス版2005.4.28.

  • 新定期借家でのオフィスの借り換えを簡単に
  • 東京マネーで大阪の不動産の利回りが急低下
  • REITによって不動産は金融商品になった
  • 変額年金が売れて外資生保は増資を迫られる


新定期借家でのオフィスの借り換えを簡単に


2000年に定期借家制度が導入されましたが、更新制度がないために更新のためには新契約を締結しなくてはならないし、連帯保証人も再度要請しなくてはなりません。使い勝手はよくありません。

そこで政府自民党は新制度として契約期間を限定できる定期借家制度に簡便な手続きで契約期間を延長できる制度を織り込もうとしています。対象はもっぱら事業用に使われる物件で床面積200u-300u以上となる見込みです。

(日本経済新聞2005.4.7.)

一方業界団体の定期借家権推進協議会は、床面積による限定や公正証書の義務付けには反対し、居住用についても更新型の制度、小規模住宅であっても中途解約不可の制度を要望しています。

「中途解約の可能性のない契約なら、空室リスクを軽減できる分だけ確実に値引き可能」といいます。

(住宅新報2005.4.19.)

東京マネーで大阪の不動産の利回りが急低下


大阪心斎橋のベネトン心斎橋ビルが2005年3月にREIT(不動産投資信託)に買われました。54億4000万円で、NOI(純利益)利回りは4.0%。ベネトンが30年間の賃貸借契約を結んでいます。

NOI利回りが4.0%にまで下がりました。大阪でREITが売買したビルのNOI利回り(純利益に対しての利回りで、家賃収入に対して利回りではない。) は2001年秋までは10%程度の水準でしたが、現在では平均で6%を割り込む水準にまで下がっています。

利回りが下がるということは物件価格が値上がりするということです。10%が6%になれば単純に計算で1.66倍に値上がりしたことになります。

REITやプライベートファンドなどが買い集めており、主役は東京マネーです。利回りは東京の水準に近づきつつあります。

(日経不動産マーケット情報2005.5月号)

REITによって不動産は金融商品になった


「利回り志向の高まりは、個人投資家にも見て取れる。大和証券SMBCが投資信託を類型別にまとめた…資金流出入動向をみると、配当利回りの高い銘柄に投資するインカム型や賃料をベースに分配金を支払う不動産投資信託(REIT)へ資金が継続的に流入する一方、企業の成長性に期待して投資をするアクティブ型投信からは資金が流出している。」

(日経金融新聞2005.4.20.「スクランブル」)

不動産の視点からはREITが金融商品として根付いたということに注目です。個人投資家は多くの金融商品を選択する際にその一つの選択肢としてREITを選びます。不動産を買うという感覚などないはずです。これまで不動産に流入していなかった資金がREIT経由に不動産市場にドンとはってきています。これが続けばREITは不動産を買い続けなくてはいけません。またこれは他の金融商品との利回り比較でREITが買い進まれているということです。5%はあったREITの利回りは3%代に下落しています。

一方で不動産投資の視点でREITを見るととても買えない水準まで値上がりしているともいえます。不動産に対して高収益率を求める投資家からはとても買えない水準になっています。

「ある外国証券の不動産担当者は『REITに関する外国人からの問い合わせは全くなくなった』と明かす。…REIT市場は価格上昇と裏腹に配当利回りが3%台まで低下。妙味なしと見てか、東証の投資主体別売買動向によると昨年4月から今年2月までの11カ月で、外国人投資家は533億円売り越した。」

(日経金融新聞2005.4.1.「スクランブル」)

変額年金が売れて外資生保は増資を迫られる


変額年金大手のハートフォードは昨年一年間で日本での資産残高を2.3倍の147億ドルにしました。米国においては、ハートフォードが変額年金の販売を開始して150億ドルになるのには6年かかりましたが、日本では4年でそれを達成しました。

金融庁が変額年金について責任準備金規制を行いました。販売に際して適切な準備金積み立てを求めます。そのために日本法人のハートフォード生命は販売好調にもかかわらず親会社からの増資が必要となり1億ドルの増資を受けます。

また変額年金を販売する生保各社は同じ理由で増資を迫られており、マスミューチュアル生命も米国の親会社から40億円の増資をうけます。

(日経金融新聞2005.4.1.)



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