奥行商業地の相続・銀座の土地価格・住宅ローン切り口|トピックス20061123

奥行商業地の相続・銀座の土地価格・住宅ローン切り口

バードレポート・トピックス版2006.11.23.

地道な顧客フォローが必要な時代になった？
奥行のある商業地での相続税は下がる
銀座の中央通りでの土地価格1億円以上が普通
住宅ローンを切り口に参入

地道な顧客フォローが必要な時代になった？

三井不動産販売は新たに女性専門スタッフを組織化します。

法人仲介部門の対象とする不動産を保有しているが借入金が多い企業の情報収集や、コンサルティング事業の対象となる富裕層の囲い込みに投入します。

同社社長は「これまでは大型の投資案件を仲介できたが、企業のリストラが終了し、リートやファンドを組成する動きも以前より落ち着いてきたため、今後は、顧客を囲い込んで地道にフォローしていく地域密着型の事業展開にシフトする」とのこと。

(日刊不動産経済通信2006.11.17.)

ここ数年はリストラとファンドがキーワードとなり、不動産仲介部門、特に法人仲介は絶好調でした。

景気回復を背景にリストラは一服、ファンドも一息です。

昔のような地道な顧客フォローが必要な時代に戻りそうです。そんな時代に戻れば、大きな不動産が動くのは「借金」か「相続」か、となります。

その情報収集や顧客囲い込みについては、女性スタッフによるローラー作戦なのでしょう。

奥行のある商業地での相続税は下がる

国税庁は財産評価基本通達を一部改正しました。

奥行のある商業地の相続税評価額が下がります。

例えば奥行84メートルの普通商業併用住宅地区(だいたい駅前商店街から住宅地につながる道路沿いの地区)の奥行価格補正率は0.90だったものが0.80になりました。

相続税評価では正面路線価にこの補正率を乗じます。正面路線価が1㎡あたり100万円の地域でこの奥行価格補正率だけで評価するとすれば、これまでは1㎡あたり90万円(＝100万円×0.90)で評価されて相続税が課税されたものが、改正後は80万円(＝100万円×0.80)となります。

高度商業地区・繁華街地区・普通商業併用住宅地区では、だいたい奥行が40メートル以上であれば評価額が下がり相続税は下がるでしょう。

相続税が心配な広大地は普通住宅地区に多いのですが、普通住宅地区での改正がありません。普通住宅地区での奥行84メートルでの補正率は0.82です。

また角地の相続税評価額は、正面路線価だけでなく側方道路となる側方路線価の一定割合を加算します。側方路線影響加算率といいます。この加算率は普通住宅地区について0.05から0.03に引き下げられ、普通住宅地区についてであっても角地であればほんのわずかですが、評価額は下がります。

平成19年1月からの相続税について適用されます。

今回の通達改正について国税庁は次のような見解を表明しています。「奥行価格補正率等の数値は、専門調査機関による最近における土地利用等の実態に適合した実証性の高い調査結果に基づくものです。」

銀座の中央通りでの土地価格1億円以上が普通

銀座の土地取引価格はここ一年で1割から4割上昇、収益ビルのＮＯＩ(Net Operating Income)利回りは3％代前半から4％代後半で、ここ1年で0.5ポイントほど低下(物件価格は値上がり)したようです。

メインの中央通り沿いは坪1億円以上が当たり前で、2億円近い取引があるかもしれないようです。

また晴海通りで2000万円から1億数千万円、並木通りで3000万円から1億円、マロニエ通りで4000万円から1億円の水準です。

(日経不動産マーケット情報2006.11月)

住宅ローンを切り口に参入

鳥取銀行が東京で住宅ローンを伸ばしています。景気回復を実感できる東京に収益源をもとめます。マンション分譲大手と組み、前年比20％増です。

「なぜ東京の住宅ローンで鳥取銀行なのか？」

「お客さんは商品性などを研究していて銀行の選択は柔軟だ。リテールの世界は商品やサービス力でいかようにもなるということが、東京で住宅ローンをやってよく分かった。」(同行頭取)

ただ東京での法人取引のハードルは相当高いとのことです。(日経金融新聞2006.11.10.)

モルガンスタンレー証券は地銀約20行と組んで、自営業や派遣社員を的にして信用力が低い顧客にも貸し出す新型の住宅ローンを始めます。

地銀が融資した後に地銀からモルガンがローン債権をすべて買い取り、ローン債権を数百億円まで積み上げてから証券化します。

(日本経済新聞2006.11.20.)

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