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中間省略登記・マンション売却損保険・信託改正//トピックス バードレポート・トピックス版2007.1.18.
中間省略登記がやっとＯＫになる2005年に登記制度が変わり、中間省略登記が実質禁止されました。実務上の反発も非常に多く、また行政訴訟までも起きています。 そして、ついに2006年12月25日に首相の諮問機関、規制改革民間開放推進会議が「第三者のためにする契約」等により従来の中間省略登記と同様の登記ができることを周知すべきであると答申し、これを尊重するよう閣議決定がされました。 法務省から周知文書が出される見込みです。行政訴訟に関わった方々は大変ご苦労様でした。 (住宅新報 2007.1.2.) 詳細はこれからです。従来の中間省略登記はＡ→Ｂ→Ｃと、実際にＢがＡとＣの中間で売買しても登記しないということでした。「第三者のためにする契約」ならＡとＣの間でのＢの売買は存在しません。 さて、「税務はどうなるのか？」「不動産取得税はかかるのか？」「重要事項説明はどうするのか？」 上海では工場進出したらすぐに立ち退きにハウス食品やクレハ等の上海に進出した日系メーカー11社は立ち退きにおびえています。上海市嘉定区が2006年9月までは工場誘致を続けてきた工業区があり、ここに進出した企業です。 しかし嘉定区ではなく、上海市がこの工業区を住宅地に転用する再開発プランを進めることになり、突然に立ち退き話が進んでいるということです。 工場操業からわずかで立ち退きになるかもしれません。2004年に再開発プランを上海市が策定していたにも関わらず、上海市嘉定区が勝手に工場誘致を進めたのが原因だということです。 (日経ビジネス2007.1.15.号) 2003年にここに進出した企業もあるようです。 2004年以降も嘉定区が勝手に工場誘致をしたというのはともかくも、日本企業が進出した直後の2004年には正式な再開発プランを策定したのですね。いやはや日本の常識は通じません。 上海や北京の中心部再開発が驚くほど早い秘訣はここにあるようです。有無を言わさぬ立ち退きです。相応の立退き料は支払われていたようですが。 マンション売却損を補てんする保険住宅ローンを借りると団体信用生命保険がついてきます。最近では、ガン等の三大疾病等になれば住宅ローンの返済が不要になるものが人気です。 新しい保険ができました。マンション購入者が三大疾病にかかり住戸を売却した場合に売却損を補償すると言う保険です。 期間はマンション購入後10年間、三大疾病にかかったりケガで重度障害になったりで、住宅ローンが滞納し、売却に至ると値下がり分が補てんされます。その限度額は購入価格の20％か1000万円です。 不動産開発の伊藤忠開発がエース損害保険と共同で開発したもので、販売するマンションにサービスでつけます。デベロッパーとしては宣伝費代わりの保険料支払いということのようです。 (日本経済新聞2007.1.10.) 今年は信託が脚光を浴びる2004年の信託業法改正に続き2006年には信託法が改正され、信託が注目される年になりそうです。 ビジネス法務雑誌の「NBL」と「銀行法務21」の各新年号の巻頭言はそれぞれ「信託ビジネス元年の到来」と「改正法下の信託受益権販売業」でした。 さて、日本エスクロー信託という新しい信託会社が「管理型信託」として業務を開始しました。 不動産関連の信託会社としては信託業法改正後初の参入です。手付金支払いから最終決済までの間、不動産売買取引における資金を信託受領します。 (日刊不動産経済通信 2007.1.10.) 同社ＨＰによると次のようなビジネスモデルで、 米国型のエスクローを目指しているようです。 ……不動産売買取引において、売買代金等の支払ならびに権利移転等の契約履行を確実にするために、買主から決済資金の信託を引き受け、売主からは所有権移転登記の必要書類を預かる。信託口座が有する倒産隔離機能によって、決済資金は信託財産として安全に保管される。そして、中立的な第三者の立場で取引の推移を厳格に監視し、所有権移転登記完了、既存担保権抹消、その他あらかじめ定めた契約条件が満たされたことを確認したうえで、信託口座から売主に決済資金を支払い、不動産取引を安全確実に成立させる。……
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