REIT青田買い・定借広尾マンション

バードレポート・トピックス版2007.2.15.

ＲＥＩＴは北海道でも賃貸マンション青田買い
全871戸の大規模民間賃貸マンション
定期借地権による第二の広尾ガーデンヒルズ
ゼネコンの常識破り安値受注競争の結末

ＲＥＩＴは北海道でも賃貸マンション青田買い

ＲＥＩＴ(不動産投資信託)が北海道で札幌市内中心に賃貸マンション等の取得を加速しています。

2006年の北海道内での取得は213億円となり、2005年の2.8倍に膨らみました。

一件当たりの平均取得金額は2005年が6億円だったものが15億円へと大きくなっています。

特にマンションで10億円超、100戸規模の大型投資が増えているようで、それも完成入居前の状況での「青田買い」も増えているということです。

(日経金融新聞　2007.1.30.)

日本で不動産証券化が始まった頃は、開発物件や未入居物件等のキャシュフローのない物件は収益還元法を前提とするような投資対象になじまない…といった議論もありましたが、どうも机上の空論だったようで、需給関係次第で何でも売れるようです。

ＲＥＩＴやファンドの投資先は、首都圏から地方へ、完成物件だけでなく開発物件へ広がっています。

全871戸の大規模民間賃貸マンション

民間のファンド投資が活発化する以前の居住系大規模賃貸物件は公団公社物件ばかりでした。しかしファンドの投資により、大規模な民間賃貸マンションが目立つようになっています。

東京芝浦にある田町駅徒歩8分の48階建て新築マンションの外壁には大きく「ＦＯＲＲＥＮＴ」と書かれていました。

その賃借人募集のための新聞折込チラシ広告は、新築分譲マンションのチラシ広告と見間違えるような大きなサイズの贅沢なものでした。

芝浦アイランド「エアタワー」、全871戸の賃貸マンションの新築空家募集広告。37.15㎡～225.03㎡で、月額賃料13.5万円～160万円、坪12000円から23500円です。民間賃貸による全871戸もの空家募集が可能なのかが、試されます。

定期借地権による第二の広尾ガーデンヒルズ

超高級マンション「広尾ガーデンヒルズ」に隣接した「広尾ガーデンフォレスト」の販売が開始しています。1月最終週の会員エントリー向け第一次分譲30戸では、最低1億8100万円で最高10億円、最多価格帯1億9000万円台の価格設定でした。

(日刊不動産経済通信2007.2.1.)

第二次分譲はホームページによると対象は174戸最多価格帯は1億2000万円台。専有面積45.74平㎡～159.04㎡で5860万円～3億7900万円、それぞれが対応するとして坪424万円から788万円です。

このマンションは日本赤十字社の所有地に建つ定期借地権マンションです。定期借地権マンションはかつては安さが売り物でした。しかし最多価格帯1億円超のマンションが定期借地権で供給されます。

定期借地権の設定は賃借権方式・保証金方式ではなく地上権方式・権利金方式となっています。

地代は土地公租公課の1.5倍とされて公租公課の変動にリンクします。随分と低めの設定と思えますが。ホームページ上での第二次分譲物件での計算例では月額4900円～16900円だとか。

定期借地の設定期間は50年です。50年後に建物取り壊し更地返還です。50年後の解体工事費用のために、購入時には解体準備積立基金197万円～674万円が必要であり、その後には解体準備積立金 900円～3,000円が毎月必要です。

通常の分譲マンションでの修繕積立基金と修繕積立金の、解体工事費版といったところです。

ゼネコンの常識破り安値受注競争の結末

ＪＲ大阪駅前の阪急百貨店は建替えのための解体工事です。旧店舗は竹中工務店が施行しその後8回の増改築もすべて竹中工務店でした。

「建替え受注も竹中のはず。」と他のゼネコンが遠慮してはいけない…。施主の阪急電鉄は、他のゼネコンを本気にさせるために竹中工務店をはずして入札させました。

落としたのは大成建設。採算を考えると900億円といわれる工事を500-600億円で落札と言われます。

その大成建設は解体工事だけやって「工事を降ります」。あまりに安くて、やってられない…？？。

阪急電鉄はここでも竹中に声をかけずに、後を引き継いだのは竹中のライバル大林組。大成が「利益がない、実りがない」と言い切った新築工事を引き受けました。今に始まったわけではありませんが、大型工事ほどゼネコンは損失が膨らむようです。

(週刊ダイヤモンド2007.1.20.)

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