ＲＥＩＴ法人税課税回避・贈与税課税還付加算金130億円/トピックス版

バードレポート・トピックス版2007.6.7.

ＲＥＩＴに対する法人税課税はなんとか回避
贈与税課税を争ったら還付加算金130億円
分譲マンションの高級感低下への慰謝料
地震保険料は県により上がったり下がったり

ＲＥＩＴに対する法人税課税はなんとか回避

米国では何兆円単位のREIT(不動産投資信託)買収劇が続いています。日本のREITも買収対象なのでしょうか、かなりの資金が海外から入ってきています。

ＦＣレジデンシャル投資法人では、4月20日現在での第一位株主(投資口主)は米国投資ファンドでありその持分は33.52％に達しました。2位、3位の株主と合計すると50.57％になります。

日本のREITは利益の90％以上を投資家に分配する等の一定条件で法人税が課されない仕組みです。それにより高利回りの利益分配が可能になります。

しかし発行済投資口総数過半数を3者で所有すると同族会社とみなされて、法人税非課税の条件から外れることになります。法人税課税されると税引後利益しか投資家に分配できなくなります。

ＦＣレジデンシャル投資法人は4月末決算です。上位3者で50％超の株主構成のまま決算を迎えると法人税課税という事態になります。

結局4月23日になり、1位と2位株主とからREIT運営元が一部を買い取り3者での持分を48.43％に引き下げ、法人税課税を回避しました。

このように買い進められるということは、日本のREIT制度では想定外だったはずです。(リアルエステートマネジメントジャーナル2007.6月号)

贈与税課税を争ったら還付加算金130億円

武富士の創業者の長男は、同社の香港法人代表として出国していた平成11年に武富士株式を大量保有するオランダ法人株式を両親から贈与されました。

当時の税制では海外居住者に対する海外財産の贈与については非課税です。しかし国税局は「贈与税回避のために移住したかたちをつくっただけで、実質的な居住地は日本」だとして1330億円の追徴課税をしました。東京地裁は「贈与税負担回避があったとしても、香港を拠点に生活をしていたのは事実」として課税処分の取り消しをしました。

長男は延滞税を含め1585億円納付した上で争いました。確定すれば国は返還します。更に還付加算金が加算され、利率4.4％で130億円にもなります。 (納税通信2007.6.11.)

分譲マンションの高級感低下への慰謝料

東京都江東区のマンション住民が、中庭の改修でマンションの高級感が低下したことなどを理由に分譲会社の大京に慰謝料を求めた訴訟で、東京地裁は総額2200万円の慰謝料を認めました。マンション1戸あたり50万円です。

マンション竣工時には中庭には池や水流がありました。しかし竣工後わずか3ケ月で中庭の地下にある駐車場に漏水が見つかり、大京側は中庭から水流をなくしてしまいました。

裁判所はマンションの資産価値が低下したことの損害は認めませんでしたが、住民の精神的損害を認めての慰謝料となりました。

(日経アーキテクチュア2007.5.28.)

地震保険料は県により上がったり下がったり

地震保険は単独で契約することができません。火災保険とセットで契約です。保険料区分は木造と非木造の2区分で、都道府県別に危険度4区分です。

政府の地震調査研究推進本部が2005年に「確率論的地震震動予測地図」を公表したことから、保険料が見直しとなりました。

全国平均7.7％の引き下げですが、県により違います。保険金額1000万円、保険期間の1年、非木造では、千葉・愛知・三重・和歌山で1万3500円から1万6900円へと値上げ。一方で福井県では1万3500円から5000円へと大幅値下げ。福井県は活断層による地震確率が下がったためだそうです。

耐震基準での保険料割引制度も始まります。

(保険毎日新聞2007.5.24.)

保険業法改正でミニ保険会社(少額短期保険業)が生まれ、新発想の保険も生まれています。建物家財の被害への地震保険ではなく、地震被災での経済的負担への地震費用保険(日本震災パートナーズ)です。

補償額は建物が全壊なら世帯人数別に幾ら、半壊なら幾らと定められており、保険会社の地震保険のように損害額の個別の査定は不要です。全壊や半壊の認定は自治体の認定に従います。

つまり地震が起きた場合には自らの査定や判断の必要が無く、自治体の認定に従って機械的に払うだけです。保険金支払いのための経費が極めて少なく済み、その分保険料も安くなるのでしょう。

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