港区の新築マンション価格2倍・定借流通件数・公道上で増築/トピックス版

バードレポート・トピックス版2007.8.23.

港区の新築マンション価格は前年比倍。
定期借地権付住宅の流通件数は年間百数十件
三越銀座店では公道の上空での増築計画
丸の内大手町での再開発での容積率は1500％
道路貫通での容積率割増を前提にする入札価格

港区の新築マンション価格は前年比倍。

不動産経済研究所による2007年上半期(1-6月)の首都圏マンション価格調査です。平米単価では、東京都港区は前年比90.1％上昇、さいたま市大宮区55.1％上昇、千代田区53.8％上昇。

平均価格の上昇率は港区99.5％、千代田区90.6％、目黒区60.0％、稲城市53.2％となっています。

つまり港区では新築マンション価格がここ1年間でほぼ倍になったということです。

上昇率ではなく実際の平均価格と平米単価が高いのは千代田区で、1億4615万円、176.1万円です。

(日刊不動産経済通信2007.8.3.)

定期借地権付住宅の流通件数は年間百数十件

国土交通省が定期借地権付住宅の供給と流通について調査をしています。中古定期借地権付住宅の流通件数の実績調査を見てみましょう。

一戸建借地権付住宅は平成18年での既存住宅総数は34,663戸です。平成18年にこのうち71戸が流通しました。総数に占める比率は0.20％です。前年は69戸・0.20％、前前年は53戸0.16％でした。

定期借地権でのマンション総数は17,642戸で、このうち112戸が流通し0.64％でした。前年は125戸・0.74％、前前年は108戸0.67％です。

つまり定期借地権付戸建住宅は1年間に50-70戸ほどが流通市場で流通し、定期借地権付マンションは年間100戸ほどが流通しているということです。

(都市農地とまちづくり　2007年夏号)

一応は流通しているものの、件数はまだまだです。ただし一定割合でコンスタントに流通をしているところを見ると、定期借地権付住宅の総数が増えるにつれて広がっていくということなのでしょう。

三越銀座店では公道の上空での増築計画

銀座三越の新館(増築)計画が始まります。既存の銀座店と区道をはさんだ一画に新館を建築します。

そしてこの区道(東京都中央区)の上空を建物の一部として活用する構想を練っています。ビルの中を区道が貫通するという他に例を見ない計画です。

歩行者空間の充実や地域防災への貢献など、優れた計画であれば認められる可能性があるようです。

(週刊ビル経営2007.8.6.)

丸の内大手町での再開発での容積率は1500％

東京都心部では、容積率緩和が進みました。丸の内・大手町エリアの容積率は2004年6月に1000％から1300％に引き上げられています。

現在ここで計画されている再開発事業のほとんどが1500％以上の容積率を想定しています。

2007年4月完成の「新丸の内ビルディング」は、容積率引き上げに加え、東京駅の未利用容積率移転等により1760％の容積率を実現しています。

その一方で、都内各区で建物高層化を制限する動きが出ています。新宿区では全面積の77％で高さ制限を20ｍないし60ｍの10ｍ刻み5段階とする「絶対高さ制限」を導入しました。高層マンション急増から景観居住環境を良好に保つことが目的です。規制は世田谷区、目黒区、江戸川区に広がっています。

東京都中央区には銀座の街並みを保つための地区計画があります。一部を除き高さ56ｍ以上(工作物込みで66ｍ)の建物を一切認めないことにしました。

(みずほ証券 RealEstateMarketNews 2007年8月)

道路貫通での容積率割増を前提にする入札価格

農林年金の有するホテル宴会場、虎ノ門パストラルは10000㎡超の都心一等地です。これが入札されることとなり、不動産大手各社がきそいます。

森トラストはパストラル前面脇に隣接するビルを所有し、更にパストラルとその裏手にある道路を結びつける位置に約200坪の土地を有しています。

森トラストはこの土地を活かし、裏手の道から虎ノ門パストラルの正面道路(桜田通り)に抜けられる道路を貫通させる計画を示しました。

そうすることにより現行容積率500％のところ、総合設計制度活用により容積率が700％へとアップします。このプランを前提として入札する森トラストは他社より高値での入札が可能になります。

もしそれでも他社が落札したならば、その土地を売却することもあるそうで、ただし、その売却価格は落札坪単価の2-3倍を要求するそうです。

裏通りの土地でも、表通りの土地の2-3倍で売れるだろうということです。

(日刊不動産経済通信2007.8.20.)

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