固資税還付と追徴・駅ナカ固資税・債務保証付の地方証券化 /トピックス版

バードレポート・トピックス版2006.9.6.

固定資産税の還付10年で追徴5年。
駅ナカ急増と駅ナカに対する固定資産税課税
住宅取得は年齢上昇と地価上昇とで負担増
国土交通省による債務保証付の地方証券化事業

固定資産税の還付10年で追徴5年。

鉄道の駅舎や線路などは「鉄軌道用地」として一般の宅地に比べ固定資産税が安くなっています。栃木県日光市は東武鉄道の駅舎や線路に対して宅地として固定資産税の課税を続け10年間で8200万円余分に誤徴収していました。日光市は1997年以降の10年分について加算金を加え、約1億300万円を東武鉄道に還付します。

一方で日光市と2006年3月合併した旧藤原市では鉄軌道用地の評価額が、山林並の最も低い雑種地扱いとしていて課税不足だったことが判明しました。こちらは2003年分から5年分の2900万円を追加徴収します。差し引きで7400万円が還付されます。

なお還付が10年分なのは、日光市過誤納金返還金交付規則によるものです。追加徴収が5年分になるのは、地方税法の原則によるものです。

(毎日新聞2007.9.1.)

駅ナカ急増と駅ナカに対する固定資産税課税

駅ナカが注目を集めています。ＪＲ大宮駅には69店舗2300㎡年間売上92億円のエキュート大宮、ＪＲ品川駅には46店舗1600㎡年間売上66億円のエキュート品川が2005年にオープンしています。駅ナカは、駅に隣接する駅ビルではなく、駅構内で広めの通路や倉庫、駅員控え室などの鉄道事業を担う空間を転用したもので、改札内のことも多くあります。

更に2007年中に85店舗4300㎡のエキュート立川、45店舗1500㎡の東京駅グランスタがオープンです。

鉄道事業のための敷地は「鉄軌道用地」として、周辺土地に比べ3分の1へと固定資産税減免を受けていました。しかし駅ナカ増加により、2007年分からは駅施設の床面積に店舗が占める比率が20％なら、その20％分を周辺の宅地並みで駅ナカ課税されることになりました。東京都では、23区内で80駅ほどが課税となり10-20億円の増収になるようです。

しかし道路の下には固定資産税はかかりません。東京地下鉄(東京メトロ)表参道駅の、25店舗1300㎡で年間売上31億円となるエチカ表参道は道路下なので、固定資産税駅ナカ課税の対象外です。

なおこれら駅ナカでの、ＪＲ側と物販店との関係は店舗の建物賃貸借契約ではありません。「消化仕入れ契約」といって、物販店側とＪＲ側との商品販売契約です。物販店側に対し販売したものについてだけＪＲ側が支払う方式です。物販店はテナントのようにみえますが、契約上では違います。借地借家法の制約を受けないためにテナント入れ替えでの面倒な手続きは不要です。単に取引を打ち切るだけです。

(日経流通新聞2007.8.31.)

住宅取得は年齢上昇と地価上昇とで負担増

住宅生産団体連合会が2006年の一年間に制約した戸建注文住宅の顧客調査をしました。

顧客の若年化傾向が続いていましたが、一段落して、一次取得者を中心とする30代の購入者割合が減少し、一方で建替中心の50代以降の購入者割合が増大しています。平均年齢は0.8歳上がって43.7歳。

30から34歳の割合が21.4％から18.4％に下落し、55から59歳が8.3％から9.3％に、60代も8.3％から9.5％に増えています。

住宅取得費平均は前年より142万円増加で4370万円です。その内、土地代不要の建替え層は建築分が79万円増加、一方で土地を購入する第一次層の土地代負担額は257万円増えて、建築費の増加分とあわせて前年より405万円増加となっています。

(週刊住宅2007.8.20.)

国土交通省による債務保証付の地方証券化事業

国土交通省は不動産流通近代化センターを通じ、地方の中小不動産業者が参画する不動産証券化プロジェクトの債務保証を始めます。

具体的には、実施主体のＳＰＣが金融機関から借入れを調達するに際しての、その借り入れについて金融機関に対して保証を与えます。

保証の限度額は不動産鑑定評価額の70％以下で、かつ対象債務の90％以下、上限は10億円、期間は原則5年です。全宅連や全日本不動産協会など不動産流通近代化センターの会員社が複数、ＡＭやＰＭ業務に携わっていることが条件です。

国土交通省の今年度重点事業の一つは「地方における不動産証券化活性化事業」です。保証限度額等から見ると、地方における中小不動産が参画する不動産証券化プロジェクトが主な対象となるようです。

（日刊不動産経済通信2007.8.23.）

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