農地も収益還元・賃貸不動産経営管理士・弁護士マーケティング/トピックス

バードレポート・トピックス版2007.9.20.

農地価格も収益還元で…トウモロコシ価格上昇。
賃貸管理の新資格制度…賃貸不動産経営管理士
ある弁護士事務所のマーケティング戦略

農地価格も収益還元で…トウモロコシ価格上昇。

アメリカの農地の価格が上昇しています。トウモロコシや小麦の主要生産地であるアメリカ中西部では前年比10％以上値上がりしています。

農地価格上昇のきっかけはブッシュ政権のエネルギー政策です。ガソリン代替燃料のエタノール奨励により、その原料のトウモロコシ価格が急騰します。

トウモロコシ栽培が儲かるとみた農家が農地を追加取得しているのです。さらには年金基金も農地のリース料などの収入を見込んで農地を購入します。

穀物価格の値上がりを受けて食肉や牛乳の価格も上昇しています。このためにテキサス州などの畜産がさかんなアメリカ南部の農地も高騰しています。

(日本経済新聞2007.9.15.)

農地であっても、収益を生む資産である以上は、収益還元により価格が決定されるということのようです。農産物価格の上昇により、農地価格も跳ね上がります。

賃貸管理の新資格制度…賃貸不動産経営管理士

「賃貸不動産経営管理士」制度が生まれます。

賃貸用不動産の賃貸管理についての資格制度は日本賃貸住宅管理協会が「賃貸住宅管理士」、全国宅地建物取引業協会連合会が「賃貸不動産管理士」、全日本不動産協会が「不動産賃貸管理士」と、それぞれ資格制度を有していました。

今回それが「賃貸不動産経営管理士」制度として統合されます。上記3団体に日本住宅建設産業協会を加え4団体により制度運営されていきます。

賃貸不動産市場における「管理」は、建物メンテナンスやオーナー業務代行に代表される「建物管理」から、「アセット・マネジメント(ＡＭ)」あるいは「プロパティ・マネジメント(ＰＭ)」に代表される、オーナーや投資家の求めに応じ適切な資産運用をアドバイスする「経営的管理」へとその姿を大きく変えつつあります。それゆえに資格の名前が「経営管理士」になったようです。

(月刊不動産流通2007.10月号)

不動産価格が収益還元で決まるようになり、不動産価格を決めるのは賃貸管理業だと言われるようになっています。テナント管理や建物管理等その物件がどう管理されるかにより収益は大きく変わります。

収益で価格が決まるのですから、収益を決める賃貸管理業が不動産価格を決めると言えます。

一般大地主さんの現状をみるとＰＭ業務まではプロに委託することが多いようです。所有する不動産や資産全体の方向性を決定するＡＭ業務まで外部に委託するという考え方はまだ少ないように思えます。

ダヴィンチ･アドバイザーズ等の上場大手ＡＭ業者が日本で突然に急増しました。

かつてはライバルもなく、どんぶり勘定でもなんとかなった一般大地主さんも、否応なくこれら大手ＡＭ業者との経営競争に巻き込まれています。

一般大地主さんが不動産のプロからの「経営管理」を求める時代となるでしょう。一般大地主さんへのＡＭ業務つまり経営管理業務はこれからです。

ある弁護士事務所のマーケティング戦略

東京の地下鉄車内広告で目立つ「ホームロイヤーズ」という法律事務所があります。日経流通新聞でこの法律事務所が大きく紹介されています。

そもそも弁護士事務所が、流通マーケティングをメインとする日経流通新聞で大きく取り上げられること自体がニュースです。

代表弁護士の西田氏は「コールセンターの充実が生命線」だと語ります。ホームロイヤーズには30席のコールセンターが設けられており、毎月2万件に上る問い合わせに対応しています。

法律相談は原則無料、料金は事前に見積もります。相場40万円の個人破産の手続きはここでは19万円で引き受けます。2007年12月期の売上高は前期比2倍の60億円を見込んでいます。

日弁連の調査によれば、毎月の受任件数は平均5件が多いそうですが、ここでは常勤非常勤あわせて約20人の弁護士が毎月1500件程度をこなします。

ポイントは、弁護士以外でもできる事務的業務を弁護士補助員にいかに効率的にさせるかのようです。

弁護士を補助して働くのは230人と、10億円を投資したＩＴシステムが生産性を高めます。

事前に顧客情報が整理され、弁護士が知るべき事柄が分かっていれば、弁護士による顧客の面談は5分もあれば済む、と記事にあります。

(日経流通新聞2007.9.9.)

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